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住宅项目可行性研究报告
编制单位:南昌金丰易居住宅消费服务有限公司
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报告编制人员名单报告编制人员名单
项目负责人:毕轶群
技术管理负责人:毕轶群
编制人:毕轶群编制人:毕轶群肖鹏肖鹏陈喜莲陈喜莲郭邦敏郭邦敏
校核人:刘珊萍校核人:刘珊萍李茂丹李茂丹
审核人:董景明审核人:董景明毕轶群毕轶群
审定人名单:董景明审定人名单:董景明孙祖耀孙祖耀杜阅诗杜阅诗
诸海伟金玉成金玉成周全周全
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录目录
一、总论………………………………4
二、市场调研分析…………………… 8
三、项目综合定位…………………… 2222
四、项目投资估算…………………… 3434
五、财务分析………………………… 4242
六、不确定性分析…………………… 4343
七、风险分析与对策………………… 4747
八、附表………………………………4949
论总
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1、项目建设背景
根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要
求,上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公
司,共 亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土
地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成,项目建议书已经省计委批准,各
项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
(1)项目名称:“风华盛世”
(2)建筑规模:12-7F、2-11F、2-12F
(3)建设地点:沿江东路(原江西第四建筑工程公司)
(4)规划用途:居住、商业
(5)建设单位:上海金厦房地产有限公司
(6)经营类型:房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
(7)企业性质:其他有限责任公司
(8)资质等级:二级
(9)企业概况:上海金厦房地产有限公司于1992 年 8 月正式成立。
公司现有员工 60 人,其中各类职称的技术经济管理
人员 30 人,注册资金2000 万元,资质等级为二级。
公司资金技术实力雄厚,管理严密,能够独立承担
各类大中小型房地产项目开发与建设,自公司成立
以来,先后开发的项目有:九江市赵家花园 18000
平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设
的项目有:南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住
宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新
技术,不断坚持科学管理,以“开拓、求实、优质、
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高效”为宗旨,竭诚为社会各界服务。
(10)工程概况:“风华盛世” 亩,约 60600 平方米,
总建筑面积 109000 平方米。其中住宅 104640 平
方米,高层住宅为 13920 平方米,多层住宅为
90720 平方米,商铺 4360 平方米;容积率 ,
绿化率 35%,建筑密度 25%。
(11)资金来源:本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和
银行贷款,不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为 %,财
务净现值(Ie=10%)万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经
济效益较好。
3、可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2004]32 号文《关于“风华盛世”项目建议书的批
复》;
(2)上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》;
(3)南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》;
(4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步
规划方案》;
(5)原江西第四建筑工程公司地质勘测资料;
(6)南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)中国建设银行江西分行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版);
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
(11)国家计委《投资项目可行性研究指南(试用版)》
4、可行性研究报告研究范围
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根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作
范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能,住宅及公用
工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业
政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,部分建设资金通
过自筹和银行贷款来解决,其余部分由预售房款解决,现场