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Equity Research
Global
Industry 全球房地产行业报告
卓百德(Peter Churchouse) 走势综述 2004年 6 月
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REITs:蓄势待发,合情合理



•近期,REITs 在亚洲市场是一个热门话题;在欧洲一些地区,这类
产品也正蓄势待发,准备走进市场。

•在大多数情况下,推出 REIT 产品的动力是来自物业财务情况出现
危机或基于业主希望把不动产分拆出售。然而这些压力并非目前
香港讨论推出 REITs 的主要因素。

•鉴于 REITs 的高股息收益率、良好的税务效益、盈利透明、低金
融和管理风险,它往往被视为几乎与债券相似的投资工具,而且还
被认为具有较低波动性的优势。

•但是这些看法并没有完全被实践所证明。在两个 REIT 发展最成熟
的市场(美国和澳大利亚),REITs 实现的长期(10-20 年)总回
报与两地股市的回报水平相近,然而股息在 REITs 的总回报当中
则占显著较高的比重。

•除了在过去的三四年,REITs 的回报走向一般与较广阔的股市相
同。REITs 在该段期间实实在在地赢得了其投资安全港的美誉。

•在大部分司法管辖区,监管人看来都倾向于让 REITs 采用单位信
托的结构。我们认为,像美国采用的更简单的企业架构应有很大
机会获得接纳。




注:REIT/REITs 是英文 Real Estate Investment Trust/Trusts(房地产投资
信托基金)的缩写。 REITs 像股票一样在主要交易所挂牌上市,但根据法律,
公司只能投资于房地产行业。


本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用
途,及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。

摩根士丹利与,或正寻求与,其研究报告中提及的公司有业务往来。投资者应把本报告仅仅作为其投资决定的其中一
个考虑因素。
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REITs:蓄势待发,合情合理

可能适用于性质为非牟利的海外子公司;(iii)任何
•市场对盈利透明度、收益率、低风险和地区退休符合上述条件的公司必须受荷兰有关机关的管辖;及
金行业增长的重视,应有利 REITs 的创立,即使(iv)。
在亚洲,传统上以增长为投资导向的亦然。在当
前环境下,类似 REIT 产品还没有得到更普遍的预期欧元区政府疲弱的财务状况,有可能打破 REIT 类
接受,我们倒有些吃惊。似产品无法普及化的僵局。在意大利,房地产基金条例
的修订将有助构建一个具吸引力的类似于 REIT 的结

构。目前欧洲央行正向意大利政府施压,要求其减少国
•我们认为在若干国家/地区推出 REITs,将可起债;这类投资工具的创立有望成为提供长期股本金的主
到重新审视房地产估值和资本化率的作用,特别要源泉,以满足政府出售持有房地产对资金的需求。这
是对低流动性市场而言。些基金条例包括强制性外部管理、每年税金只相当于资
产净值的 1%、物业交易无需缴纳登记税、无最低股息
•预期明年 REITs 市场在日本、新加坡、韩国和也分派限额、及最高 60%的资产值负债率等。它们将以封
许泰国,可得到进一步的发展。依我们所见,香闭式基金形式成立且不受意大利公司法的约束。关键问
港监管机关在发展 REITs 方面落后于同地区其他题是:公司法通常的制衡将有多大程度通过“公司章
国家;我们认为,REITs 将要等上一段时间才能程”或等同的各基金条例,被移植到这些基金上。

在中国市场推出。一个跟 REIT 相似的房地产基
为了符合欧元区的“稳定协定”要求,法国政府在降低
金结构即将登陆意大利,而法国也已于 2003 年
财赤方面承受着巨大压力。此举使法国在引入 REIT 结
开始推出 REIT 投资产品。构问题上出现突破。为了换取在 5-8 年期内相等于市值
高于账面值盈利 15%的一笔“退出税”(exit tax),
近期,亚洲房地产行业的最热门话题可能是 REITs 的发建议容许已上市房地产公司转为类似 REIT 的投资公司
展潜力,或更确切的,是开发一种公开上市兼具税务效而无需缴付所得和资本增值税