文档介绍：报告目录
市场简析
营销计划
规划建议
乌鲁木齐是我国向西开放的重要门户
乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府,全疆的政治、经济、文化中心,也是第二座亚欧大陆桥中国西部桥头堡和我国向西开放的重要门户。
地处亚欧大陆中心,天山山脉中段北麓,准噶尔盆地南缘。
乌鲁木齐
克拉玛依
库尔勒
伊宁
阿勒泰
吐鲁番
银川
西宁
兰州
乌鲁木齐的经济、政治及地理位置决定了它是外资、外地企业进驻西北的首选办公之地。
乌鲁木齐多民族特征明显,社会的安定团结是经济发展的重要前提和基础。
,有维吾尔、汉、回、哈萨克等。多民族的特征决定了保障社会稳定是乌鲁木齐首要之务。因此,乌鲁木齐的经济发展不会出现突变,每个阶段都将持续一定的时间,当然也包括房地产市场。
维族聚居区
旅
游
业
乌鲁木齐与外界交通便利,是一个旅游中转城市,到新疆及周边旅游,一般必须在乌鲁木齐进行中转。
乌鲁木齐是连接天山南北,沟通新疆与内地联系的交通枢纽,也是“亚欧大陆桥”的重要中转站。
兰新铁路向西可与哈萨克斯坦铁路接轨。
地窝铺国际机场可直航欧洲和中西亚主要城市,距市区17公里。
外贸业
乌鲁木齐外贸业发达,增速在西部12个省会城市和全疆中均排名第一。
第三产业是乌鲁木齐的支柱产业,其中旅游业和贸易业是乌市经济结构中较为重要的组成
乌鲁木齐具有一定的观光旅游资源,但不具备度假资源,因此其作为旅游中转城市的特征更为明显,游客在乌鲁木齐逗留时间一般不长。
城市核心区
城市发展方向
天山区是城市核心区,自治区及原市政府所在地,位于乌鲁木齐市的南部,是乌鲁木齐政治、经济、文化中心。随着城市的不断发展,乌鲁木齐在北部开发了新市区。
本案
随着城市化进程的加快,城市发展方向逐渐北移。
2004年12月,新疆自治区决定,让乌鲁木齐市(简称乌市)和昌吉回族自治州这两个“经济大腕”牵手:在不涉及两地行政区划调整的前提下成立乌昌党委、加快推进乌昌经济一体化。
乌鲁木齐市是新疆的首府、
区域经济的中心,从东、西、
北三面环抱乌市的昌吉回族自
治州经济总量在新疆排名第四,
可以说乌昌地区占尽新疆的天
时、地利、人和。双方牵手更
基于两区特殊的地理条件:这
两个新疆的明珠近在“咫尺”,
州府昌吉市仅距乌市中心区35
公里;昌吉州米泉市与乌市仅
“一墙之隔”,城区完全连成
一片。
乌昌一体化
乌昌经济一体化既是观念创新,也是体制创新。
乌鲁木齐房地产市场发展历程
1992年,乌鲁木齐市第一家以市场化经营的房地产企业成立,标志着乌鲁木齐房地产市场的起步。
1994年前后,房地产企业由50多家发展到140家,并有几家大规模的房地产公司如宏大、广汇、康普等发展壮大起来。
1999~2001年乌鲁木齐房地产业高速发展。
%。
1992
1996
1994
2002
1998
2000
2005
2004
时间
2002年乌鲁木齐房地产业开始回落。
2003年前后乌鲁木齐房地产市场进入调整期
2003年前后的乌鲁木齐房地产市场,各种物业供应量都达到了顶峰,但房地产的价格却没有相应的增长,表明市场的接纳程度已经接近饱和,因此2003年后出现了市场的萧条期。
另一方面,由于1999~2001年房地产投资过热,乌鲁木齐政府在2005年前后采取了调控手段,银行也抬高了贷款的门槛,在这种政策的影响下,2002年至2005年市场进入了调整期。2006年至2007年,随着空置房源的不断减少,房地产出现了量价齐升的趋势.
受全国地产热、建材成本涨价、乌鲁木齐新市区的发展(向北),2007年乌鲁木齐房地产均价出现大幅上涨。
2007
重点个案分析
欧洲花园:
位于昌吉市城郊距离本案约5公里路程,目前仅剩余联排别墅未售,均价4000元/平方米左右。开盘06年,共322套一期86套现存未售20余套,二期工期正准备开工。
西隆·名仕公馆:
位于昌吉市城郊距离本案约5公里路程,开盘2002年,共108套现存未售30余套,目前均价6000元/平方米。
中航·翡翠城
位于乌鲁木齐市城郊,离本案约11公里路程,离市区约11公里,开盘时间预计在7月份左右。.
分析小结
近两年乌鲁木房地产市场出现了量价齐升的现象,土地增值较快; 2007年12月乌市房管局规定销售房屋要进行网上登记,房产管理较前两年将会更加严格; 乌市去年房价上涨幅度较大,受全国房地产调控影响,2008年乌市房地产市场不仅开发量大,而且观望气氛较浓; 据今年房展会信息反馈,2008年别墅类及类别墅产品供应量约为200万平方米; 由于拆迁难度较大,市区