文档介绍：房地产投资信托基金研究

深圳证券交易所综合研究所毛志荣

一、发展房地产投资信托基金的意义

房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来迅速发展的两个市场。房地产业从上世纪
九十年代后期开始迅速发展,平均年增长率达到 %,而且在今后几年将会有很大的发展。目前
房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高,银行为了降低风险,提高了房地产
项目贷款的条件。目前,房地产行业迫切需要银行外的融资渠道,以解决开发和经营的资金问题。
目前我衡的问题:风险结构不够合理,在可交易投资产品中,大
约百分之八十为风险较高的股权类产品,只有大约百分之二十为债券类低风险产品。如何发展新的
风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者的需求是我国证券市场发展面临的一
个重要问题。
近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金(REITs)是在交易所上市、专门从事房地
产经营活动的投资信托公司或集合信托投资计划。REITs 不仅为房地产业的发展提供了银行外的融
资渠道,而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。如何借鉴各国发展 REITs
产品的经验,对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。

二、海外 REITs 的发展现状

(一)REITs在全球的发展
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是从事房地产买卖、开发、管理等经
营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股
东。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment
Scheme)。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有 REITs 上市,与普通股票一样
交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对 REITs 制定专门的立法,推进 REITs 的发展,
截止至 2003 年底,已有 18 个国家和地区制定了 REITs 的法规(表 1),预计近期内会有更多的国
家加入这个行列。

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表 1 REITs 在全球的发展(截止至 2003 年 11 月)
地区国家和地区
北、南美洲美国(1960),加拿大(1994, 2003),波多黎哥(1972,2000),巴
西(1994,FII);
亚洲、大洋洲日本(2000, J-REITs),新加坡(1999,2002,S-REITs),香港( 2003),
马来西牙(1993,2002);台湾(2003);韩国(2001, K-REITs);土耳其
(1998);澳大利亚(1936, 2001, ALPT);
欧洲比利时(1995 SICAFI;REITs 类的公司);荷兰(REITs 类)法国(2003,
SIIC);德国(1957,2002,KAGG);西班牙(1994,REIF,REIC);卢
圣堡(1988,2000,类似于 REITs);
注:括号内为相关法律的立法年份;资料来源:NAREIT,2003 年 11 月。
REITs 在美国起源于十九世纪八十年代。在当时依照税法,投资者成立信托形式的公司,可以
避免双重征税。信托公司如果将收入分配给收益人,可以免征收公司利润税。然而,信托公司的这
些税收优惠在二十世纪的三十年代被取消,公司和个人的收入都必须交纳收入税。直至三十年后,
在 1960 年由于对 REITs 的需求,艾圣豪威尔总统签署了将 REITs 作为利润传递(PASS-TRHOUGH)
的特殊税收条例。REITs 按此条例可以避免双重征税,享受税收优惠。至今为止,除了一些很小的
修改,该条例基本没变。
REITs 在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。1986 年的税法改革允许
REITs 直接管理地产。1993 年退休基金对 REITs 投资的限制被取消。这些改革激发了投资者对 REITs
的兴趣,使 REITs 自上世纪八十年代来有了迅猛的发展。迄今在美国已有 300 多家 REITs,市值达
三千多亿美元。
自 2000 年起,REITs 在亚洲有了突破性的发展。新加坡 MAS(The ary Authority of
Singapore, MAS)在 1999 年 5 月颁布了《财产基金要则》(Guidelines for Property Funds in Singapore)
并在 2001 年的《证券和期货法则》(Securities and F