文档介绍：保利·玫瑰湾下半年推广全案
第一部分市场分析
第二部分推广思路
第三部分推售策略
第一部分市场分析
市场导向
重点项目分析
津十条
主要观点
分析
增加普通商品房有效供给
严控高档公寓、别墅建设
是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中第六条调整住房供应结构的强调,但用词为控制、支持,条文中并未体现具体程度,预计近期严控,长期宽松。
加快保障性住房建设
优先安排保障性住房用地
是对《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中第一条科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划的细化,具体体现为资金上增强金融支持,来源方面为城中村改造。天津市已于 06月21日提出城中村改造计划,计划3年内完成对环线内46个城中村的改造。
增加住房建设用地的有效供应
还迁安置用地不得低于供应总量的70%
是对《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中第一条科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划的细化。原文未确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%
抑制投资投机性购房需求
购第二套住房贷款首付款不得低于50%
贷款利率部分是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中第三条实行更为严格的差别化住房信贷政策的重申。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年已于2009年底开始执行。
加强风险防范
加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理
全部是对已有政策的强调,无具体内容
加强对土地出让市场监管
单宗土地出让面积不得超出20公顷
单宗土地出让面积不得超出20公顷是对国土部2009年底颁布的《限制用地项目目录》的重申。严格依法查处土地闲置及炒地行为是对《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》相关条文的重申。
加强开发企业经营行为监管
严查房企囤房捂盘哄抬房价
对已取得商品房销售许可证的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并在售楼处现场公示是对住建部2010年4月《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》相关内容的重申。
加强住房交付使用管理
完善新建商品房准许交付使用管理制度
提升房屋交付质量政策
加强信息公开和市场监测
及时准确公开披露已批准的信息
是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中第十条完善房地产市场信息披露制度的强调,将需要公布的信息内容进一步细化。
落实管理责任
口号型政策
总结:
一、中央政策:在4月集中推出一系列政策之后,中央进入政策观察期,政策重点也有所转移,但7月5日,国土部强硬表态,是否预示中央第二轮调控或许开启。
二、地方政策:各地方政府出于地方经济等方面考虑,政策呈现不断宽松趋势。天津细则在7月1日才迟迟推出,且内容更是相对宽松。
三、政策研判:中央政策定调较高,部分地方政府严苛控制,部分政府相对宽松,贷款等全国性政策得到较为彻底的执行。未来政策走势仍然取决于中央与地方博弈。
土地市场:2010年上半年土地市场仍十分火爆,各项成交数据均高于2009年同期水平。在4月新政颁布之后,富力、中铁建、上海中星依旧大额拿地,表明开发商对于天津市场信心依旧十分充足。
天津市2010年
1-6月量价走势
1月份
2月份
3月份
4月份
5月份
6月份
成交面积(万㎡)
143
170
105
128
60
平均价格(元平)
9087
8819
8988
9476
8517
8958
金额(亿元)
市场分析
天津市场量价双降
市场分析
区域内市场
河北、河东区是临近项目最近的区域,从上述区域近期成交市场来分析,随着政策的进一步收紧和相关银行政策的出台,
整体市场出现量价双降的趋势。同时,各大银行从实际意义出发,纷纷作出有关的贷款细则,来响应整体的宏观调控政策。下半年市场趋势不容乐观。
新政过后,周边市场成交量纷纷回落,但成交价格稳步上扬。