文档介绍：城市综合体物业管理方案
第一章城市综合体物业管理的概述 1
第一节 城市综合体物业管理的特点 1
第二节 城市综合体物业管理的任务 1
第三节 城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用 2
第四节 城市综合体物业管理应注意的其它事项 3
第二章项目概况、管理服务整体设想及总体目标 4
第一节城市综合体项目概况 4
第二节管理服务整体设想 4
第三节管理服务总体目标 6
第三章组织构架、人员配备、培训及管理 10
第一节管理服务机构组织构架 10
第二节人员配备 11
第三节人员培训及管理 15
第四章物资装备计划 26
第一节物资装备明细 26
第二节物业管理用房计划 28
第五章前期介入服务、承接查验 28
第一节物业管理前期介入的重要意义 28
第二节前期介入服务 29
第三节承接查验 32
第四节前期介入费用 39
第六章服务质量标准及措施 41
第一节服务质量总标准及措施 41
第二节安保管理服务标准及措施 43
第三节设备设施管理服务标准及措施 50
第四节智能化系统的管理维护标准及措施 63
第五节环境管理服务标准及措施 67
第六节住宅区域服务标准及措施 70
第七章管理服务重点、难点及其措施 77
第一节物业管理服务的重点、难点分析 77
第二节物业管理服务重点、难点及其措施 78
第八章突发事件应急处理预案 82
第一节安全管理措施 82
第二节突发事件应急处置预案 83
第九章管理规章制度 85
第十章物业档案资料管理 88
第一节物业档案资料管理总则 88
第二节物业档案资料管理 89
第十一章物业管理服务费用测算 93
城市综合体物业管理的概述
城市综合体物业管理的特点
城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合,而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统,而城市综合体中,各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说,各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点:
,因此,城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”,而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性,因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能,而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。
、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征,因此在传统物业管理范畴,也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。
城市综合体物业管理的任务
城市综合体物业管理包含两个层面,一个是物业运行管理,承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营;一个是物业的策略性管理,承担物业的资产管理和房地产组合投资管理,一般由集团履行物业的策略性管理的职能。
目前,城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有,业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言,实现物业各期高额而稳定的租金现金流入,保持和提高物业的市场价值,是必须追求的目标。
在这种情况下,物业策略性管理的任务就是,制定物业发展战略计划,进行持有/出售分析,进行物业更新改造和大修理的决策,监控物业绩效,管理和评价物业运行管理,定期进行资产的投资分析和运营管理分析,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构。
而物业运行管理,则是通过对物业的日常维护和管理,充分有效地发挥综合体整个系统的功能和各个部分的服务功能,并通过租务管理,为业主取得稳定的租金收入。而租务管理,则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。
从实践情况来看,城市综合体中主力店的招商和管理是城市综合体物业经营管理中的重点和难点。
城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用
首先,管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。
城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如,对于商务办公楼,必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下,必须充分挖掘客户的商务需求,提供全面的商务服务。与此同时,根据商务办公的专门特性,在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位,创造良好的商务空间和商务环境。
购物中心是城市综合体最重要的部分,其