文档介绍：第四篇市场分析
第一节即墨宏观经济环境分析
一、城市概况
即墨东濒黄海,南依崂山,是青岛近郊市,素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里。
区域内辖18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区,(北安,龙山,环秀、通济4个街道办事处,龙泉、鳌山卫、温泉、王村、田横、丰城、金口、店集、华山、灵山、段泊岚、刘家庄、移风店、七级、蓝村、南泉、普东、大信18个镇,山东省即墨经济开发区,田横岛省级旅游度假区)
2005年底,,,%;,。
三、房地产市场分析
2008年,,%,其中:,%。,%,占青岛市的8%。,%,%。2005年是国家的房产调控年,但是即墨房产仍然成交58万㎡,%,显示出该市房地产业的大好形势和良好前景。
1、房产供应持续增长
2008年,,%,其中:,%。,%,占青岛市的8%。,%,%。
2005
2006
2007
2008
商品房施工面积(万M2)
72
85
施工面积占当年全市比例
5%
6%
5%
11%
商品房竣工面积(万M2)
47
50
竣工面积占当年全市比例
%
%
%
%
即墨市的腹地相当大,商品房的发展大部分集中在市政府所在的城西区以及近几年发展迅速的经济开发区两个版块,以住宅项目为主,产品是多层结合小高层住宅,大型社区有别墅项目。近几年即墨市的房地产市场进入一个飞速发展的时期,开发面积不断扩大,由区域性项目发展为全市性项目。2005年度即墨市房产开发两基本是旧有楼盘的持续开发,放量基本维持在20-50万
㎡之间。
2、即墨房产交易稳中有升
3、越来越多的外地来即购房
4、房价走势分析
5、新规划为即墨房地产发展提供了更大的市场契机
二、产品分析
产品规模分析
该区域以5-10万的中小社区为主,近两年也出现较大型楼盘如:名都苑33万㎡,动感世代8万㎡,万科四季花城10万㎡。
产品类型分析
该区域为多层,小高层和别墅项目,且多层、别墅市场较成熟。
平均价格分析
该区域的售价在7500元左右。
主力面积分析
区域内二房的主力面积在105平米左右,三房的主力面积在135平米左右。
三、特点概述
本区域目前已有多个项目在运作,形成了一定的市场氛围。
本区域包含多层、小高层、别墅项目,物业种类丰富。
本区域属于全市性项目,由于位于风景区周边,也吸引了即墨周边
部分投资客。
第三节项目区位价值分析
本项目坐落于即墨经济开发区内,盟旺山风景区西侧,埠惜路的东邻,交通干道烟青一级路、青威路横亘项目西部和北部,整个地块布局方正,但高差较大。地块南北长约550米、东西宽约420米。目前该地块为空地。现将该项目进行SWOT分析如下:
一、:
B、相邻的金盟山庄为项目的开发开辟了市场。
本案比邻的金盟山庄已近开发尾期,且部分已交房入住,后续开发量也很小,对本案来讲是一个有利点。
C、青岛城市扩张,“青岛一小时经济圈”的规划,加速了即墨房地产市场的发展。
青岛市区面积小,导致房地产供不应求价格居高不下,从发展趋势来看,城市必然会向北扩张。特别是近期有关即墨即将划区的消息也会对更多的客户来此购房起到促进作用。
D、“银座”品牌是本项目不可复制的优势
“银座”作为山东知名的商业品牌之一,有较高的市场美誉度及市场知名度,选择“银座”就是选择了一种生活,选择了一种信任,一种服务。
2. 劣势
A 、周边基本生活配套不齐全;
B、地块位置有点偏,公共交通少,引导成问题。
3. 机会
现在即墨市房地产,特别是开发区还不成熟,只要开发商对项目定位准确;规划、景观、宣传做得到位,将会是很大的市场机会。
4、项目威胁
经济开发区的房产开发在未来几年将成为热点区域,在本区域随着房产开发成为热点区域后,竞争也随之激烈,机会与挑战并存。
第四节项目市场定位
一、项目名称
本项目暂定名:鲁商一山一墅小区
二、市场定位原则
本项目作为大型低密度住宅社区,在市场定位上既要充分挖掘该地块的市场价值,又要满足该