文档介绍：土地一级开发政策与法规
长安大学资源学院
马智民教授
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目的
通过本内容学习,了解和掌握土地开发的概念、流程、国家规定以及国家在一级土地开发方面的政策与法规。同时也尽可能地解读国家在一级土地市场、一级土地开发方面政策变化的新动向,对未来一级土地开发的方向有一个较好地把握。
目录
土地开发概念
1
土地开发流程
2
土地开发的国家规定
3
国家对土地一级开发政策变化
4
土地开发概念
土地开发主要是对未利用土地的开发利用,从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要,采用一定的现代科学技术的经济手段,扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用,以扩大土地利用范围,也包括对已利用的土地进行整治,以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解,主要是对未利用土地的开发利用,要实现耕地总量动态平衡,未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。
通俗地讲,土地开发就是对未利用地或已利用土地进行物化投入或资金投入使其能够成为人们期望利用的土地。
什么是土地开发?
土地一级开发的发展历程:
(1996年至1999年):尚未明确提出“土地一级开发”的概念。土地储备工作
主要停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出
台。按照当时的供地程序,开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得
现状土地,土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
(1999年至2002年):土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。土地一级开发
公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地,虽然针对性和专业性比较强,但由于
缺少市场竞争,使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中
关村科技园区的土地一级开发。
(2002年至今) : 为规范土地一级开发,满足经济发展和城市建设用地需求,
各地陆续出台了一些地方文件,对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资
金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的《北京市土地一级开
发管理暂行办法》,规定土地储备机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司,并委
托其实施土地一级开发,在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供应。北京市出台
的一些土地一级开发文件推动了全国的土地一级开发。
一级土地开发
一级土地开发概念
对宗地进行开发和整理,使经营性土地达到国有土地使用权出让条件,即“生地”变“熟地”的过程。
简单理解:对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”或“九通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
一级土地开发概念延伸
按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求,将列入城市土地储备供应计划的开发项目,在确定土地开发综合策划方案后,以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体,再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则,运用现代项目管理的理论、系统和方法,组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,并为二级开发商服务,提供土地开发项目完成后的经营管理方案,对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制,达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
土地一级开发依据
国民经济和社会发展规划
城市总体规划(控制性详细规划)
土地利用总体规划
土地储备开发计划
土地管理法
城市房地产管理法
产业政策等
名词解释
控制性详细规划:以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的
控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
土地利用总体规划:土地利用总体规划是在一定区域内,根据当地自然和社会经济条件以及国民经济
发展的要求,对各类用地进行统筹安排和合理布局。土地利用总体规划是土地利用
体系中的重要组成部分,它是土地利用管理的“龙头”。土地利用总体规划是国家
各级人民政府组织编制的;土地利用职权总体规划的核心是确定和调整土地利用结
构和用地布局;它的作用是宏观调控和均衡各业用地。
城市总体规划:城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设(或各项物质要素)的总体
部署。是城市规划编制工作的第一阶段,也是城市建设和管理的依据。
城市规划:城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发