文档介绍：居住小区规划调研报告——华侨城
(一)自然生态条件
华侨城居住小区位于北京市朝阳区,为北京的东郊城乡结合部,属于总体规划中的边缘集团,处在北京总体规划的“两轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近,而小区北侧即为北京市的绿化隔离带,是朝阳区的五大边缘集团及三大土地储备区之一。
华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部,介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间,(包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道),%。
北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候,具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。春季干燥多风,昼夜温差较大;夏季炎热多雨;秋季晴朗少雨,冷暖适宜,光照充足;冬季寒冷干燥,多风少雪。华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。
朝阳区地处北京市排水尾间,河湖水系众多。境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看,地表水水质类别均为劣V类,主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。而主要的地下水源水质较好。
由于朝阳区开发历史较久,华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等;原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等;藤本有猕猴桃、山葡萄等;草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。
华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制,但颗粒状污染物污染程度较重。各污染物浓度最低值出现在夏季降水充沛的月份,峰值则出现在采暖期。
(二)社会经济
由于华侨城居住小区所处的地理位置及设计定位,其主要服务的对象多为CBD中心商务区、亦庄经济技术开发区、乃至机场开发区以及周边高新技术及经济开发区的高薪人群。北京近年来对住房的需求量持续走高,且人们由于收入增加及流动人口的涌入,需求量越来越高,并且越来越追求高品质住宅。
由于华侨城所处的朝阳区拥有众多经济和技术开发区,经济增长速度居高不下,创富能力惊人,因此,华侨城的定位为这一区域内的收入较高的人群,并且可以很容易达到这一预期目标。据目前的销售状况来看,虽然开盘定价较高,但仍然可以轻松达到销售预期,并有供不应求的趋势。
(三)区域土地利用
根据《北京市朝阳区土地利用总体规划》,第二章“土地利用现状”第十一条“土地资源利用状况和面临的形势”的表述,(不含首都机场街道1211公顷),按土地利用性质划分,%;%;%。
朝阳区土地利用的特点是土地开发利用程度较高,后备土地资源匮乏。由于朝阳区人口稠密,人多地少的矛盾十分突出,随着经济社会快速发展,以及首都人口和产业的扩散,各类用地矛盾更为尖锐,主要问题有:
(1)人均土地资源少,可供开发利用的未利用土地也少,土地集约利用压力大。(),只有全国平均数的4%;
(2)耕地减少速度快;
(3)土地利用的效率有待进一步提高。建设用地中,工业用地分散,居住和工业用地混杂,城镇用地较为粗放,平房多、建筑容积率低;
(4)林业用地比例低,土地生态环境还有待进一步改善。土地利用中存在一些不合理因素以及工业污染日益加重,使得土地生态环境遭到一定程度破坏。
(四)区域交通环境
,处于东南四环四方桥东南角。主要道路有东四环、京沈高速、垡头西路、垡头南路等四条城市主干道,可迅速连接至东三环、长安街延长线、京津塘快速路、西大望路等,构成快捷高速的城市路网。由于地处北京市东郊
地区,现有公共交通较不便利,正式运营线路只有5条,但以北京华侨城为站点,规划中的公交路线共20余条,与构成可直通到北京各个方向的公交系统。在规划中的公共交通中,地铁7号线将在北京华侨城欢乐谷设站,将使周围居民交通出行更为便捷。14号线也将为连接朝阳区南北做出重要贡献。
朝阳区自古以来就是北京的东行门户,现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达,总计700多公里,除十几条市内线路外,还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京石公路、京张公路、京密公路、京山公路和二环、三环等十几条干道。以及全国最大的由26座桥构成的四环路。首都国际机场也坐落在朝阳区,并配有海关