文档介绍：地块基础分析及 总体规划建议
1、城市发展展望与项目定位
2、地块发展研判
3、项目开发情况
1、东源前景展望
东源县原为河源郊区,93年经国务院批准设立,距河源市区仅6公里
左右。东源环境优美,拥有国家4A级旅游区-万绿湖、桂山风景区,以及
东江画廊风景区、黄龙岩畲族风情旅游区、东江源温泉度假村等等。东
源常年空气质量维持在国家一级标准,人居环境卓越无比。
河源“南接北拓”战略的实施,城市南面主要规划为工业片区,
而北面主要版块即为东源、大学城片区为居住片区,而东源发
展基础良好,是河源未来发展的重心。
东源
大学城片区
东源发展前景展望
1、根据河源城市发展长远规划文件(2008—
2020年),确立“河源——龙川”、“河
源——和平”两个城市发展轴,东源地处前哨
位置,发展已经进入实质阶段。
2、随着城市发展,高素质人居向“卫星城”或
郊区发展已经成为潮流。
东源城市发展及地产发展现况
1、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成,现有人口较少,构成亦较为单一。
2、东源工业产业较为薄弱,人们收入渠道较为单一,主要劳力大部分到深、惠、广、莞等市务工,或从事小生意等,留守劳力1、在政府、机关供职,2、赋闲在家,3、开小商店、小买卖、附近工厂打工。
3、城市发展给当地村民带来意外土地收入,不少村民通过政府征地、出售自留地、转卖等手段有所积蓄。
1、东源地产发展缓慢,现有开发较大型的社区有滨江花园商住项目(距宝晟花园约2000米),为中低档次项目,主要客户有周边老师及机关单位人员。
东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区
2、地块基础分析及总体规划建议
经济指标
广晟·宝晟花园一期地块3主要经济技术指标
总用地面积
m2
总建筑面积
地下建筑面积
约3347m2
地上建筑面积
容积率
绿化率
35%
覆盖率
38%
停车位
84
注:以上为初步指标,实际可根据方案设计做相应调整
项目地理位置
项目地处东源县城
中心,交通方便,
辐射潜力较大,东
源零售业仍处于孵
发阶段,缺乏商业
地标(与东源县域
行政单位相符)。
地块一3期位置
滨江花园
霸王花集团项目
项目初步不同实现价值研判
项目东南面为文化广
场,东北面为散落民
居。项目各地块综合
价值较为均匀,现地
块一3期原为市民广
场,因此在规划上相
对独立.
同社区,在类档次产
品基础上,不同价值
实现主要通过组团/栋
享有的环境对比区别
得于实现。
项目规划基础探讨
住宅
幼儿园
商住/配套
商住配套
生活便利是高端项目
的基础配套要求,如
超级市场、功能完备
的会所等。
作为东源第一个高端
商住项目,在自身配
套上,现缺乏相应功
能的会所,现超市选
址位置、配备条件亦
有所欠缺,有碍住宅
价值最大化现实。
区位判断上,此适宜发展高端豪宅区,但仍需对市场充分评估
一、地块基础分析及总体规划建议
营销中心11月30日
近景山体、远景
东江画廊
文化广场
东源县城3大纵线之一,
且为县中心繁华位置
西偏南方向临近幼儿园
视野较阔
最优视角角度
但存噪声问题
朝向
同社区不同组团档次判断依据
住宅档次判断(相对于同一个社区的对比因素),其首要因素是其
是否享有:
1、更好的视野环境
2、更少干扰因素(①、治安——环境的安全性认知。②、噪音。
③、邻近的视线)
3、开发的期次趋势认识(普遍的市场意识是越做越高端,以配合
项目低开高走的价格曲线)
4、项目相关素质(绿化、建筑)
从原则性渐进来说,3期所受干扰因素较大,不适宜开发定位高端的豪宅,
但可通过较准确的定位、个性化设计等元素走精致路线。