文档介绍：房地产开发业务税收实务操作与风险防范专题讲座
陈仁(中国注册税务师中国注册土地估价师企业法律顾问高级经济师会计师),福州中翰鑫金税务师事务所有限公司(信用等级A级税务师事务所)主任税务师,中国注册税务师协会师资库讲师,福建注册税务师协会专家委员会专家,福州大学工商管理硕士(MBA)教育中心《企业税收筹划》课程讲师,“福建税务代理网—税法咨询台”栏目特聘税务专家。多年来对税收政策的深刻理解与纳税研究的独特心得,通过不同的媒介平台分享给大众;为企业提供了包括税收政策研究、纳税筹划管理、节税业务操作、涉税风险规避、纳税财务内审等全方位的咨询与受托服务;在房地产涉税领域有着深入研究,对企业重组业务具有丰富的实战经验,为多家企业提供卓有成效的专业解决方案。
第一章房地产开发经营行业涉及的税种总体介绍
我们首先对房地产开发企业在房地产开发诸环节涉及的税种做一个总体介绍。
一、取得土地环节
1、土地使用税:《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二点规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照福州市规定)。
案例:某房地产开发企业 2011年 5 月26 日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为 56000平米,土地出让金为 34000 万元,合同约定土地交付时间为2011年 10月25 日。当地土地使用税税率为18元/平米。那么 2011年应缴纳多少土地使用税?
分析:该企业应从 2011年 11月起申报缴纳土地使用税,2011年应缴纳 2个月土地使用税: 56000*18*2/12=168000元。
2、印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。
3、契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。常见的的契税税率为 3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、设计施工环节
1、印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。
2、印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。
3、印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节
1、营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。除保障性住房外,多数省份规定预征率不得低于2%,具体税率参照当地规定。如2010年6月29日《福州市地方税务局关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的通知》[榕地税发〔2010〕123号]文件规定,从 2010 年 7 月 1 日起开始调整土地增值税预征率,具体调整如下:普通标准住宅按销售收入 2%预征,非普通标准住宅按销售收入3%预征,非住宅按销售收入5%预征,别墅按销售收入5%预征,保障性住房收入不预征。
3、企业所得税(未完工开发产品):企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
(