文档介绍：提交日期:2012年6月28日
报告思路
地块分析
营销策略
项目定位
区域
市场分析
房地产
市场分析
地块分析
客观评价项目的情况
房地产市场分析
市场分析,对未来
走势做基本判断
区域市场分析
从区域整体市场看本项目面临的环境
从客户层面看本项目面临的市场环境
从竞争层面看本项目面临的市场环境
策略分解
营销策略
推广策略
销售策略
Ontology analysis
地块分析
区位分析
本项目位于宜良县匡山镇时代广场南侧,迎宾路与石安公路交汇处,距老城中心仅需车程2分钟、步行5分钟,距中心客运站仅200米。
地块位于宜良新城核心区内,周边配套较为完善,交通便捷。
紧邻宜良新城核心——时代广场,并处于老城中心范围内,周边新建项目较多,具备较为良好的区域识别度和发展潜力;
地块东北面临石安公路,西北面临迎宾路,南临起春路,其余周边均为社区规划道路,交通状况良好,通行便捷;
区域内现已具备一定的商业氛围,但人流量较少,车流量较大,周边环境较为嘈杂。
百货大楼
宜良客运站
项目地块
县政府
时代广场
配套分析
通行便利,配套完善,轻松享有城市配套景观资源,触手可及的城市繁华。
交通配套——城市主干道、高速、公交,三位一体打造交通网络,周边道路平整宽阔,交通配套现状及通达性良好,未来昆明至宜良轻轨修通后将令交通环境更加升级完善。
商业配套——周边怡景风尚社区底商基本成型,距商业繁华的钰桥路仅400米,周边商业配套较为完善。
生活配套——距新建的展誉农贸市场仅600米,距中心客运站仅200米,出行方便,生活便利,步行5分钟即可享受城市中心商业繁华。
景观配套——轻松享有时代广场优美城市配套水景绿化休闲景观资源。
医疗教育配套——1000米范围内享有县人民医院、县中医医院、宜良三中、匡山小学等医疗教育配套。
地块分析
,,地块整体为不规则形状,由于地界限制,主要分为3个板块,除一、二、三栋所在板块临街之外,其余两个板块均处于被包围的状况;
土地性质为住宅用地,住宅使用年限为70年,商业为40年,具备较为良好的销售客观条件;
地块原址上的双禄大酒店已拆除完毕,项目建设工程现已正式开工,营销中心正在建设中,按照项目推进速度计算,可于今年年底之前具备正式对外销售的条件。
项目印象:高层塔式住宅/ / 中等规模/ 大型集中式商业布局
本项目处于迎宾路与石安公路交汇处,沿街展示面大,昭示性好,但石安公路车流量大,临街住宅部分噪音大;
原址上的双禄大酒店具有较大的知名度与标志性,丰富的历史发展底蕴和城市记忆较易唤起消费者的共鸣,利于项目档次和价值的提升;
项目位于新城核心发展区域,城市规划方向带动项目价值的拔高,调研表明,此区域物业比其余区域物业溢价300~400元/㎡。
产品分析
住宅产品设计在调整之后趋于合理,户型规整方正、配比合理,现在产品设计层面上已不存在太大的销售抗性;
商业的产品设计规划尚存在较大问题,特别需对二、三层商业规划进行重点研究,以避免因产品设计缺陷而造成滞销。
三梯六户的高层住宅产品在宜良较为常见,市场接受度较好,但A2、B2、C2均为单面采光,%,需通过价格及营销手段提升此部分弱势产品的销售率;
当地市场客户对户型朝向要求较高,因此偏北向的A3、C3户型可能会存在销售难度,需在销售培训时进行重点强化;
%,%,%,户型配比较为合理,基本符合当地市场需求。
优势( Strength ):
区位优势:稀缺主城熟地资源,在未来将具有不可替代的区位优势;
配套优势:近享时代广场、客运站与交通配套,天然优势无法复制;
发展前景:新城核心区商住氛围正在形成,中央门户价值与日俱增。
机会(Opportunity):
双禄大酒店品牌知名度已然具备,良好的历史积淀为项目推广奠定基础;
宜良城市发展方向正在向东转移,片区具备强大的发展潜力和后劲;
区域内存在中高端商业空白,区域发展与消费潜力助推项目商业运作。
区域价值为项目的最大卖点,与双禄品牌优势相结合,
打造行业王者气势。
项目SWOT分析
劣势(Weakness):
地块形状不规整,虽相互连接但却各自较为独立,不利于整体氛围的营造;
社区景观资源较弱,缺乏大面积的绿化园林,无法对项目品质形成有效支撑;
产品及社区规划设计中无明显优势,市场上同质产品较多,竞争较为激烈。
威胁(Threat):
宜良房地产起步较早,高层项目众多,市场对新建项目的消化力有限;
当地广告推广模式较为单一且效果有限,