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淮安生态新城项目营销思路初探_销售推广策划.ppt

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淮安生态新城项目营销思路初探_销售推广策划.ppt

上传人:799474576 2013/7/29 文件大小:0 KB

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淮安生态新城项目营销思路初探_销售推广策划.ppt

文档介绍

文档介绍:让影响力“靠岸”

雨润淮安生态新城项目营销思路初探
耘思堂,今天讲什么?
有人讲理论,有人讲模块化,有人讲整合攻略,有人讲几点几线
雨润地产来淮的时间也不短,从拿地到现在,听过针对项目的各种汇报肯定也不少,
而耘思堂作为在淮安发展已超过9年的代理商,也做过多次的该类提报,
由于本次应贵单位领导要求,尽量省去教条式的繁文缛节,简约明了只说
大实话
淮安是一座特殊的城市, 这里的消费者有着特殊的消费性格, 在淮安做项目,“接地气”很重要,因此我们 不说项目,先谈市场和消费者
淮安房地产市场的三大特征:
1、供应量巨大:央视报道,淮安已出让未开发的土地加上现有的4万套库存,足够淮安卖9年!
2、购房群体增幅缓慢:淮安的人口06 年至12年,年平均增长不到1%,这导致购房客群基数不足与购房客群的结构相对固化;
3、价格敏感度高:如下图所示,市场销量与价格成明显的负相关。
市场:僧多粥少,价格敏感
消费者:不自信的保守主义者
耘思堂从代理水韵天成以来,接触过超过2万名的淮安购房者,对于他们的性格洞察,我们有着充分的经验,淮安的消费者性格与这座城市的性格是密切相关的:
淮安作为一座千年古城,历史悠久,但是与南方城市相比,这不是一座具有开拓精神的城市,这里的居民更是如此,“绝不做第一个吃螃蟹的人”是大众的行为准侧;
各式各样的产品供应,尤其是高端项目的客群,手上基本都有两三套房子,这就使得他们对于购房总是有一种“不急不慢,货比三家”的心理;
缺乏外来人口的冲击,使得淮安购房客群的结构固化,“地缘性”强是淮安购房群体的又一大特征,跨区域置业,必须要求项目足够的吸引力;
重视教育的程度超出我们想象,好的学区已经成为热销项目的必要条件,换句话说,有好学区的项目不一定热销,但是没有好学区的项目是基本不会热销。
透过现象看本质——解密淮安生态新城
现象:淮安生态新城板块,是淮安市区继水渡口板块后,又一大开发热点区域,无论销量还是价格是非城市中心板块中最好的。
问题:一个远离主城,生活配套匮乏的板块凭借什么达到这样的销量与价格?
是一直在热议的却还未实现的市政府搬迁?还是庞大的配套规划?或是优越的的生态资源?
最本质的原因有两个:政府的第一口螃蟹&双学区资源
“画大饼”是打动不了精明的淮安人的,他们坚决不做第一个吃螃蟹的人。消费者不吃,政府来吃,生态新城第一批的购房群体正是自于政府部门的公务员群体,说没有用,真金白银买了,大家没理由不信了;
当然依靠政府示范拉动的购买人群,是不够的,这也是绿地开盘后面临的桎梏,它们最终找到淮安消费者最敏感的神经——教育,拉入淮安一流的教育资源,进行双学区建设,缩小户型面积,降低总价,最终撬动了淮安整体市场,带动了生态新城的房地产发展。
提问: 一个僧多粥少的市场 一群保守的消费者 一个对开发商实力要求较高且竞争激烈的板块 雨润的星雨华府,想来做什么?
1、关于目标
5800元/㎡>4700元/㎡
绿地世纪城
梧桐公馆
山阳湾花园
星雨华府
中天翡丽湾
玖珑湾
新城市政配套
实验小学
淮安中学
实验小学
淮安中学
绿地世纪城4700元/㎡
梧桐公馆5000元/㎡
山阳湾花园4500元/㎡
星雨
华府
中天翡丽湾4600元/㎡
玖珑湾4700元/㎡
新城市政配套
实验小学
淮安中学
实验小学
淮安中学
中南世纪城 4300元/㎡
体育中心
星雨华府5800元/㎡的均价预期,高出生态新城4700元/㎡左右的均价近1000元/㎡左右,面对周边实力雄厚的绿地、中南、建华等品牌,这个大于号任务艰巨
(以上数据均来自网上楼市)
5800元/㎡意味着什么?
不仅要做生态新城的老大,还要挑战水渡口
既然准备“搏动”整个淮安,面对其它地产大鳄,
我们凭借什么?
1、关于目标
2、关于项目(知己)
项目基础资料