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《2008 年度全国房地产市场研究报告》
出品机构:上海易居房地产研究院综合研究部
执笔人:上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
2008 年,在中国房地产纪年史上,具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国
际经济背景是:美国次贷危机升级为全球金融风暴,全球经济显著下滑;国内经济背景是:
经历五年繁荣后,2008 年经济拐头下行。与国内经济走势同步,我国房地产市场亦从 2007
年的红火逆转为 2008 年冬夜初降。
纵观 30 年来我国房地产业的发展,明显可以看出 1998 年住房体制改革后,走出了一波
“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而,
繁荣过度便会出现泡沫,就应当有所回归,这也正是 2003 年以来房地产宏观调控的主要目
的。从 2007 年第四季度开始,至 2008 年第三季度,我国楼市调整态势越来越明显,第四季
度开始已加快下行。接下来,笔者以历史的眼光,通过数据比照,从几个方面总结一下 2008
年中国房地产市场的运行态势。
首先,分析一下土地市场。从 2003 年开始,我国土地市场步入繁荣期,重要表现是房
地产开发企业每年的土地购置面积超过 3 亿平方米,并一直持续到 2008 年,其中 2007 年超
过 4 亿平方米,为历史最高水平,反映出 2007 年在房市火爆的背景下,开发商积极拿地,
各地纷纷爆出地王,大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。

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数据来源:国家统计局网站
步入 2008 年之后,开发商购地热情明显下降,全国土地市场低迷,各地皆出现流标现
象,大城市尤为突出。据不完全统计,今年上半年,全国流标、流拍的土地达到出让总数的
10%。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008 年上半年土地市场运行的经济分析报告》
显示,今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少 %。据统计,上半年,北京共出
让住宅土地万平方米,仅相当于全年计划供应住宅供地 1700 万平方米的 1/3,广州
的比例则更低,仅 15%,福州则不及计划的三成。另外,国家统计局数据表明,1-11 月,全<br方米,同比下降 %;完成土地开发面积
亿平方米,同比下降 %。以上海为例,2008 年前 11 个月流标的住宅用地比例高达 38%。
地出让频频流标,充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年
房地产市场持续下滑,过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱,一方
面很多开发企业已无多余资金购地,或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此,今年
已普遍出现开始开发企业减少开工量,或者停止项目施工,甚至有少数开发企业谋求退地。
频繁的土地流标会进一步打击市场信心,让观望气氛加重,不利于稳定市场。
其次,观察房屋销售形势。从 1996 年开始,我稳上升,2005 年增幅
较大,并首次迈上 5 亿平米平台,2007 年成交量高达亿平米,创下历史新高——笔者
估计以后