文档介绍：2013年3月
重汽集团高新区项目前期策划报告
报告研究体系
项目本体分析
宏观背景分析
区域背景分析
房地产市场整体分析
各类物业型市场分析
SWOT分析
案例借鉴
项目发展方向
项目定位
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
形象定位
项目发展战略
项目经济测算
物业发展建议
项目营销策略
2
项目本体分析
地块概况
1
内部现状
2
地块四至
3
景观价值
4
交通分析
5
规划价值
8
生态属性
7
属性界定
9
配套分析
6
3
项目本体研究
地块概况
内部现状
地块四至
景观价值
交通分析
配套分析
生态属性
规划价值
属性界定
地块概况
高新区东部,两河一路合围区域内,建面33万㎡,中等规模住宅项目
项目地处胶州湾北部、青岛市高新区,位于毛沟河、正阳路、洪江河以及胶州湾围成的三角形区域内;
区域内道路基本都为规划路,多处于在建状态,㎡,建筑面积 ㎡,分A、B两部分:A地块位于规划东10号线以东,规划东21号线以南;B地块位于规划31号线以南,东邻洪江河。土地性质均为居住用地,70年产权。
A地块
占地面积
㎡
容积率
2
建筑密度
20%
绿地率
35%
限高
54m
B地块
占地面积
㎡
容积率
建筑密度
25%
绿地率
35%
限高
36m
高新区
本案
公路
规划路
河流
正阳路
胶州湾高速公路
洪江河
毛沟河
B地块
A地块
火炬大道
河东路
规划东21号线
规划东10 号线
规划东31号线
4
项目本体研究
地块概况
内部现状
地块四至
景观价值
交通分析
配套分析
生态属性
规划价值
属性界定
内部现状
地块平整规则,基本为净地,开发条件好,部分区域有水域,有利于打造水景
地块基本为净地,无附属建筑物,,形状规则,开发条件较好;
A地块东南部目前为水域,需进行后期处理;
内部水系资源丰富,有利于项目产品规划中的水系景观设计。
5
项目本体研究
地块概况
内部现状
地块四至
景观价值
交通分析
配套分析
生态属性
规划价值
属性界定
地块四至
四周均为待开发区域,规划路与临近待开发地块与本项目共同提升地段价值
A地块
西侧为世茂集团项目;
北侧为在建的规划东21号线,是出入项目主要道路;
地块东、南侧为水域。
B地块
西侧为滩涂地;
北侧为在建的规划31号线,将是出入主要通道;
东侧紧邻洪江河,可充分利用以打造水景,提升项目品质;
南侧为滩涂地,距海较近。
河东路
水域
规划东10号线
洪江河
正阳路
胶州湾高速公路
洪江河
毛沟河
B地块
A地块
火炬大道
河东路
规划东21号线
规划东10 号线
规划东31号线
6
项目本体研究
地块概况
内部现状
地块四至
景观价值
交通分析
配套分析
生态属性
规划价值
属性界定
景观价值
地块可南眺胶州湾,周边水体多,可打造水系景观,暂无成型景观资源
地块及周边水体较多,有多处水域及河道,可充分利用打造水系景观
处胶州湾畔,可远眺南面海景,应考虑建造高层,充分挖掘海景资源
地块及周边处于待开发状态,暂时无成型的景观资源
7
项目本体研究
地块概况
内部现状
地块四至
景观价值
交通分析
配套分析
生态属性
规划价值
属性界定
交通分析
周边交通现状较差,但规划利好,未来将有很大改善,区域交通已非常便利
周边道路现状较差,只有北侧正阳路可行,但道路上大型货车很多;
周边道路规划较好:中部有未来主干道规划东10号线,沿线还有11条东西向道路,建成后区域交通将非常便利;
项目紧邻218省道、309省道,,,可方便地到达青岛各地。
本案
8km
城阳区政府
流亭机场
青岛市政府
正阳路
规划东21号线
河东路
火炬大道
A地块
B地块
规划东10号线
洪江河
规划东31号线
火车站
8
项目本体研究
地块概况
内部现状
地块四至
景观价值
交通分析
配套分析
生态属性
规划价值
属性界定
交通分析
761路公交开通,最快30分钟可达市区,地铁建成后将大大提升区域交通便利性
2010年10月1日,青岛市开通了761路公交车,途经规划中10号线、河东路,从高新区最快30分钟即可到达青岛市区,大大提升了区域交通便利性;
本案
本案
地铁M