文档介绍：安宝怀柔综合体HOPSCA项目住宅部分提案及其他部分建议
探讨:一个市场上没有的产品怎样赢得市场。
目录
研究思路:加法与减法
1、背景:空间与时间
2、定位:攻击与防御
3、产品建议:魅力与魄力
4、营销推广思路:务实与务虚
5、工作节点和建议:经验与创造
6、推广表现:创意与再创意
哲学问题一:城市模块化与品牌公司的成功
哲学问题二:城市顶级综合体与经典综合体产品线
哲学问题三:产品调性与本地化
研究思路——加法与减法
我们是一个怀柔现阶段没有的产品,如果孤立的看待本项目是没有意义和不负责任的。
在报告开始前我先与各位讨论三个哲学问题。
研究思路——加法与减法
1、哲学问题一:城市模块化与品牌公司的成功
王石说:
常言说——麻雀随小五脏具全。
大城市、小城市、中城市其实都一样。都会有CBD、RBD、政府办公区、休闲区等等等等。。。。。。。
某人问:
那每个城市都是有自己个性的呀?
王石说:
事物分普遍性与独特性,城市的普遍性就是一个个模块。
。。。。。。。。。。。
中国顶级的房地产股份制企业中:
首推万科其曾在19个城市中,机场3公里内推出“万科城市花园”,10年间其的盈利贡献比超过45%。。。
珠江同期在4个城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过40%;万达的城市广场系列超过48%;龙湖的佛拉明各系列超过33%。。。。
基本照抄成功产品线的产品设计可以大量的节省产品研制的物质成本
与时间成本,并能保证产品研制的概念化成功:
地产的开发成功是可以抄袭的!
怀柔没有不一定中国没有!
研究思路——加法与减法
2、哲学问题二:城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线分析
王石说:
房地产产品要工业化生产,我的意思不是不要个性。。。。这就要有标准的产品线。。。。
某人问:
产品线的作用是什么哪?
王石说:
成熟的产品线可以保证在大体一致的投资条件下,我的投资净现值归零最快;资金峰值最短;启动资金获利倍数保证最高。也就是达到投资与收益的最佳平衡点
。。。。。。。。
怀柔——城市顶级分体式综合体:我
们没做过,市场也没有。
但是我们可以——本地化的借鉴其他
公司成熟的产品线。。。
华贸中心;益田假日广场。。。。
北京华贸中心
产品类别:华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。
开发节奏:,建筑面积100万平方米,其中三栋写字楼建筑面积为20万平方米。一期两栋1、,2007年1月正式开盘,2007年3月入住。,2007年11月正式开盘,现房入住。
周边情况:北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处,西起西大望路,东临东四环,南至通惠河,北临朝阳路,交通便利。邻近地铁一号线。华贸中心将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体,长安街南侧将是20公顷的运动主题公园,南北将通过天桥相连。
推广主题:北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处,系东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。作为21世纪的产品,华贸中心以前瞻性的国际化设计理念,国际水准的业态资源整合,倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现使CBD繁华地段东移,这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观,确立CBD商务地标。
财务分析:基本采用资金高位运行,低峰值比的做法,连续3年保持资金净现值在--,,预计最终盈利比超过110%