文档介绍：泗洪县星河上城 一期营销策划提案
上海道置投资管理有限公司
2010年6月
创造·价值·发展
V. 销售策略
VI. 推广策略
报告架构
形象定位
客户定位
总体定位
整体市场分析
区域市场分析
价格策略
销售控制
整体销售策略
推广执行计划
VI设计
推广策略
产品定位
项目概况与分析/项目区位
本案
概况:占地226亩,总建筑面积32万方,集多层、小高层、高层住宅,酒店式公寓,叠加、复式住宅,商业为一体的大型综合社区。
*
项目四至:地块紧入城迎宾通道—山河西路和濉河、奎濉河景观绿化带,可昭示性强;周边除了建材市场、物流基地外,以农民房为主,配套不完善,档次较低。
西面临泰山路,为车站周边的货运主通道,向北延伸为车站周边的商业配套,路西为老的居民聚集地,再向西是濉河景观带。
西面
南面
东面的衡山南路尚未修建,
目前是树林和沟壑。
东面
北面临山河路,将直通高速。路北侧为沿街公建楼围合的居民自建房,底层为商业门面。
北面
南面为黄河路,少有居民居住,靠近变电站和红利建材市场
南面
项目概况与分析/地块四至
*
周边现有配套:淮北中学、实验小学、树人学校、中心医院、城西医院、长途汽车站、家家乐超市、美食一条街、泗州大街、农业银行、电力公司等
周边交通:东、西、北分别为衡山南路、山河路、泰山路,形成三路围合。与泗州大街、洪桥路、嵩山路、建设路形成交错路网,直通县城各个区域。山河西路通过改造后将直通高速公路,成为泗洪入城迎宾通道。
项目概况与分析/周边交通及配套
*
濉
河
高速出口
红利来建材市场
中行
凤凰国际酒店
项目概况与分析/周边交通及配套
泗州大街
山河路
黄河路
衡山路
嵩山路
建设路
泰
山
路
洪
桥
濉
河
奎
本案
博士园
学校
水木清华
小区
电视台
花鸟市场
烈士陵园
淮北中学
淮北花园
工商局
书店文化大世界工行
苏宁电器
华润苏果时代超市建行
洪盛市场
新苑公寓孙何小区
孙何市场
衡山花园金域蓝湾
常熟商业银行
交警大队
阳光花城
城西医院
中心医院
南岛咖啡
农村合作银行
邮政储蓄工商银行
长途车站
圣玛可广场
商贸广场
锦江之星
玫瑰西班牙别墅
路
农机城
水产城
中源国际物流城
洪桥商城
美食街
五星电器
金色家园
周边现有配套分布图
***
项目概况与分析/SWOT分析
外部因素
内部能力
优势(Strengths)
劣势(Weaknesses)
威胁(Threats)
机会(Opportunities)
S-O:发挥优势,抢占机会
S-T:发挥优势,转化威胁
W-O:利用机会,克服劣势
W-T:减小劣势,避免威胁
区域内同类竞争楼盘少,商品房稀缺;
濉河两岸为未来政府重点打造区域;
连接高速交通入口,城市迎宾通道形象;
区域居民的故土情结
当地对高层的购买抗性;
其他区域楼盘的客户分流;
宏观政策调控的影响
交通便利
自然环境良好;
生活配套较齐全;
规模大盘;
国际大师规划;
非城市主要发展方向;
老城的西南角,形象陈旧;
周边建材城、物流城等大型非生活商业集中;
人员素质比较低;
南侧靠近变电站;
充分利用项目交通、近城市中心的契机,打造符合目标客户的产品
结合项目的特性和泗洪县的规划,充分挖掘项目多元化的优势,策略性地实现价值螺旋上升
利用项目地缘客户树立项目市场形象,形成“蝴蝶效应”,带动整体市场
迎合政府规划,采取合理的规划,使不规则地块充分发挥价值
满足产业升级和城市带来的客户需求,因地适宜地打造相应产品,实现整体价值最大化
利用项目自然资源优势,打造项目的核心竞争力,形成差异化竞争
充分挖掘城西乡镇客户,与片区客户实现互动,实现客户量的持续增长
利用规模及规划优势,弱化项目威胁
合理地设计产品,使项目的劣势对项目的影响最小化,产品的优势最大化,使产品的综合价值具备竞争力
快速开发、销售实现资金快速回笼
SWOT分析:综合项目所有元素,各模块间的交叉结论实现了对区位属性和项目属性的交互性认识
*
——项目商业背景事实(项目、客户、市场)
1、项目规模较大
2、以高层为主多层为辅
3、距城市中心区域较近
4、资源条件较好
5、非城市发展方向
6、城市西入口
占地226亩,总建筑面积35万方
集多层、小高层、高层住宅,酒店式公寓,叠加、复式住宅、商业为一体的大型综合社区
项目处于距中心城区较近,位置优势性明显
地块毗邻城市中心区域,周边交通生活便利