文档介绍：普罗旺世E2C
行销策略提报
PART ONE 市场篇
PART TWO 策略篇
分析当前郑州别墅市场总的供应及分布状况、市场推广销售情况以及市场典型项目案例数据;
梳理项目的产品价值,分析项目的优势机会,定位项目的市场位阶,研讨项目的执行策略;
报告思路
PART ONE
市场篇
郑州别墅市场(已知)在售及待售项目分布
天伦庄园
怡丰森林湖
迎宾路三号
金荣盛景濠庭
思念果岭山水
清华大溪地
洞林湖新田城
清华忆江南
龙湖镇
(新郑)
郑州市
龙泊圣地
林溪湾
居易五云山
富田兴龙湾
天地湾
蓝天商务花园
国瑞城
本案
当前郑州别墅基本分布在环线以外,以北部、南部、西部供应相对较多;
龙湖镇
郑州市
郑州别墅市场各板块特点——北部惠济区
北部板块是当前郑州别墅供给相对集中的区——毗邻黄河、迎宾馆,地处中央别墅区,一直是区域别墅项目强劲的卖点,区域内多数项目都是围绕迎宾路开发的。此外,区域拥有黄河水景资源——双向八车道休闲景观大道天河路、300亩东湖、60万亩黄河湿地等区域资源也使其价值凸显。
惠济区属于限购区,有5个项目在售及待售,项目多围绕迎宾路(三所)附近,市场推广中强调自身的城市地位级别,以地位和尊贵为项目的主诉求;
黄河沿岸区,已知两个项目在售,主打的是黄河水景资源,山水园林文化以及区域不限购的优势;
天伦庄园
迎宾路三号
怡丰森林湖
天地湾
金荣盛景濠庭
思念果岭社区
清华忆江南
龙湖镇
郑州市
郑州别墅市场各板块特点——西部荥阳区
西部板块因其相对丰富的山水资源而知名,区域别墅也多以山水景观为市场的主要诉求;
随着荥阳城市的建设,区域城市面貌有所改观,与郑州市区交通便捷性的加强,提升了区域的地段价值,区域开始打造郑州城市‘近郊’别墅的概念;此外,荥阳的不限购的政策优势也为区域项目吸引了相当的客群;
当前区域别墅项目分散,尚未形成片区规模;
清华大溪地
洞林湖新田城
龙湖镇
郑州市
郑州别墅市场各板块特点——南部龙湖镇
南部板块是郑州当前另一个别墅项目相对集中区域,主要集中在邻近郑州市区的新郑市龙湖镇;
龙湖镇区域距离郑州仅11公里,森林覆盖率高,环境优势明显,而随区域被定为郑州‘宜居教育城’区域的配套和地段属性都有所提升;
区域在售及待售项目5个,主要围绕在龙湖景观区周边,龙湖的景观环境和区域日渐成熟的市政配套以及不受限购是区域项目的主要诉求;
龙泊圣地
林溪湾
龙湖御景
国瑞城
兴龙湾
从郑州别墅的整体供给量看,为来1~2年内,郑州别墅市场总供给约在2000套以上。
本案的主要竞争区域惠济区,已知的在售及待售的别墅体量约在600套以上。
市场供给量分析
中央别墅区
西部板块
龙湖板块
项目主力户型分析
当前郑州别墅市场,联排类产品300~400平米的使用面积区间是市场的主流;
邻近市区(惠济区)在售项目面积偏大,主力户型在350~500㎡间。但为了控制总价,为避免市场抗性,区域项目或采用低单价策略(天伦庄园9000元/㎡),或采用赠送地下面积来降低总价;
中央别墅区
西部板块
龙湖板块
项目主力总价分析
总价方面,市区(惠济区)别墅总价主要集中在400~600万间。远郊产品(荥阳、新郑)总价以300~400万间为主;
中央别墅区
西部板块
龙湖板块