文档介绍：房地产企业税收政策辅导 *** 高级会计师 :、征税范围若干具体问题的规定(一)、转让土地使用权(二)、销售不动产合并、兼并企业行为不属于销售不动产的征税范围。(三)、以不动产或土地使用权投资入股以不动产或土地使用权投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。(四)、合作建房《以房换地、以地换房》的征税问题第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。(五)、房地产开发企业与包销商签订合同售房征税问题(六)、抵押贷款以房屋还贷的征税问题(七)、以“还本”(八)、个人经营房地产的征税问题(九)、企业以不动产作为股利分配的征税问题(十)、“待建”房屋行为征税问题(十一)、销售不动产兼装修行为征收营业税问题(十二)、、纳税义务发生时间和纳税地点(一)、转让土地使用权,应当向土地主管税务机关申报纳税;纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天,采用预收款(包括预收定金)方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。(二)、销售不动产,应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税:纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项和索取营业收入款项凭据的当天,采用预收款(包括预收定金)方式的为收到预收款的当天。、减免税规定(一)、土地使用权转让给农业生产者用于农业生产,免征营业税;(二)、房改中的免税规定,包括国家安居工程、集资(合作)建房、房管部门直管公房、单位给干部职工售房等;、征税范围、纳税人(一)、征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2、土地增值税既对转让土地使用权课说,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。(二)纳税人:《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人;还包括外商投资企业、外国企业及外目机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。、减免税优惠(一)、建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目中第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项金额之和20%的,予以免税。增值额超过扣除目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。(二)、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产,免税。(三)、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,免予征收土地增值。