文档介绍：2011年11月13日
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星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议
谨呈:深圳星河房地产开发有限公司
本次报告解决3大核心问题
问题1:公寓户型面积定多大?
问题3:物业发展有何建议?
问题2:公寓客户是怎么样的?
1
户型面积定多大?
本体分析/案例选取/修正分析
项目基本经济技术参数:
总用地面积:
总建筑面积:
容积率:
计容建筑面积(㎡)
研发办公
商业
住宅
酒店
公寓
公交站
其它
汇总
不计容建筑面积(㎡)
地下车库
会展中心
地下商业
汇总
龙坂片区,首个大型城市综合体
本体分析
公寓产品分布在4号、5号和6号地块
2号地块
住宅
5号地块
建面: 61081平
4号
地块
6号地块
建面:
74528平
本体分析
建面:
35000平
公寓产品拥有强势山水资源景观
湖景
湖景
山景
山景
本体分析
5号地块
4号
地块
6号地块
4号地块:西南、东北朝向,靠近商务区,三面遮挡,视野狭小,仅东北向部分水景资源
5号地块:紧邻酒店及商业,周边生活配套完善,东、南向山水资源优势明显,景观开阔
6号地块:有一线山水资源,三面无遮挡,视野开阔
景观价值排序:6号> 5号> 4号
结合地块性质研究公寓发展方向
项目内部竞争:分析2号地块产品,与2号地块的互补
案例选取
公寓项目案例
工业用地性质案例
龙坂市场竞争分析
2号地块产品定位
物业形态类似:商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等市场竞争项目;
用地性质相似:本案为工业用地,4-6号地块为工业性质的住宅和公寓,在案例的选取上,参考部分工业用地性质项目;
区域位置相似:选取项目所在区域的住宅竞争项目进行比准。
一:公寓项目市场竞争盘点——在售案例
主要分布在福田及龙岗,绝大多数为商业用地性质
区域
项目
用地性质
产权年限
总体量(m2)
公寓体量(m2)
价格(万/平)
户型面积(平米)
剩余套数
福田
和黄都会轩
商业
50年
占地:17100 建面:179600
酒店公寓25000 商务公寓84000
30-110
平层110平5套
复式110平40余套
君临天下
商业
70年
占地:7379 建面:47964
商务公寓 2100㎡
-
38-130平复式
40多套
嘉葆润金座
商业
70年
占地:12556 建面:100000
商务公寓 3915
26-51平复式
——
天健铂庭
住宅
70年
占地:5000 建面:20790
商务公寓
1156
50-54平复式
——
罗湖
世金国际
商业
70年
建面:20970
商务公寓
1994
-
50-115复式()
尾盘,货
量不多
南山
田厦国际中心
住宅
70年
占地:15334 建面:190433
商务公寓
-4
商务公寓44-62 酒店公寓44-160 复式酒店公寓300
不足10套
龙岗
禾田居曼湾
商业
50年
占地:30182 建面:60000
酒店公寓 170套,建面不详
52-163
——
珠江广场
商业
50年
占地:52000 建面:200000
酒店公寓42000
商务公寓10000
2
100-123
30多套
珑瑜
商业
50年
占地:5695 建面:42168
酒店公寓 42168
33-57
——
增加在售的去化速度
一:在售案例—是否通燃气
主要分布在福田及龙岗,绝大多数为商业用地性质
区域
项目
用地性质
产权年限
总体量(m2)
公寓体量(m2)
是否通燃气
福田
和黄都会轩
商业
50年
占地:17100 建面:179600
酒店公寓25000 商务公寓84000
君临天下
商业
70年
占地:7379 建面:47964
商务公寓 2100㎡