文档介绍：*** 2012年5月
长沙南山滨江项目 前期定位策划报告
谨呈:长沙南山新城房地产开发有限公司
市区中心
市府
湘江
区域未来发展: ——集观光休闲、商业贸易、高档住宅等功能为一体的多功能城市核心区
1、一心:滨江商务中心
2、两园:北津城遗址公园、施家港公园
3、两带:滨江风光带和潇湘大道产业发展带
4、四片:四片滨水住宅区
项目印象●区域:河西|滨江新城中心地段|前景优渥
区位:项目位于大河西先导区重点开发区域,规划中的滨江新城商务区,未来城市核心。 多重地理中心,新城中心,紧邻市府。交通便利,距市区中心8分钟,距湘江1分钟
多重地理中心:
1、新城中心:规划滨江新城的中央商务区
2、靠近市府:仅需3分钟左右
3、临江:1分钟步行。与两馆一厅隔江相望。
4、二环以内,离市中心区仅需8分钟左右
C2、CR板块2011年底建成
滨江商业街投入使用
施家港2011年动工
滨江风光带
施家港公园
滨江商务中心
北津城遗址公园
滨江风光带
潇湘大道产业发展带
四片滨水住宅区
起步
发展
成熟
2010年
2012-2015年
2020年
周边配套欠缺,都是待建地
渔人码头动工
茶子路动工
含光路动工
滨江新城C2、CR板块拍卖
滨江新城动工
滨江路和潇湘路已开通
当前区域发展处于起步阶段,成熟度较低,短期内难以实现配套到位
项目印象●交通:城市交通基础具备,交通便利,整体通达性良好
含光路
茶山路
滨江路
轻轨线
已有公交
规划公交
规划轨道站
潇湘路
茶山
公园
古樟
公园
施家港
公园
本
项
目
中央商务区
交通便利:项目四周均临界城市道路,通达性良好。
东边:紧邻长沙市主要沿江干道——滨江路,目前已开通,四车道
西边:紧邻潇湘路,目前已开通,四车道
南边:紧邻含光路,目前正在动工,双车道
北边:紧邻茶山路,目前以开通,双车道
未来交通配套: 未来有交通轨道路线,在项目边有交通轨道站点,还有2条公交车路线经过,开通时间未确定
项目印象●资源:一线临江|滨江风光带|两馆一中心,项目资源优质,但并不完全稀缺
茶山路
滨江风光带
含光路
潇湘路
潇湘路及西边待拆迁房
南边待拆迁房
北边待拆迁房
本
项
目
含光路
两馆一中心
民房
一线江景
两馆一中心
项目经济基数指标:
占地:
建筑面积: 其中商业面积≤10%(≤)
容积率:≤
建筑密度≤28%
绿地率≥35%
项目限制: 地块限制:北面约8000平用地为绿化景观走廊用地,原则上不能使用,但不高于三层的建筑可以压线布置或超线部分面积 户型限制:项目受90|70条款限制(希望开发商能尽量协调90以下比例,降低销售风险)
项目印象●指标:21万||中等规模,中高密度,规模优势不明显
1:城市新区、未来核心区域
2:一线景观、优质资源
3:中等规模、中高密度
项目属性:新区资源型中高端滨江物业
思考:项目优质属性下的市场占位…
小结:
市场占位
视角1:新政大势宏观研究
视角2:新政下市场现状格局
视角3:未来市场竞争格局
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视角1:新政大势宏观研究 09-12年房价回调过快,资产泡沫化|社会民生言论迅速成为社会热点问题,中央政策调控,剑指房产过热
本次政策调整世联观点:更严厉的金融手段 直接采用差异化信贷政策压抑实力群体消费抑制房价上涨
历史回顾:2007年上半年一线市场受政策影响市场下调
上一轮市场调整政策回顾:
1、调整结构:90/70政策,对价格影响不大
2、打压投资:5年内二手房不得出手转让
3、紧缩银根:二手房房贷全面停放;
一手房首付提升,利率优惠取消;
一手房二套以上首付,利率加倍提升
本轮市场调整政策回顾:
1、调整结构:90/70政策重申
2、打压投资:5年内二手房不得出手转让
3、紧缩银根:一手房首付提升,利率优惠取消;
一手房二套以上首付,利率加倍提升
部分高房价城市考虑一手房三套以上外地客户禁止购买