文档介绍：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。Fdc. 中国管理资讯网东海花园项目整体定位和发展战略研究谨呈:。2Fdc. 中国管理资讯网研究思路本体条件与项目界定机会分析市场总体状况项目发展战略与定位案例借鉴初步可行性经济测算项目规划设计建议关键问题界定本报告是严格保密的。3Fdc. 中国管理资讯网项目位置?位于北京市通州区宋庄镇的西北部,距离CBD18公里?紧邻顺义区和朝阳区,属于朝阳、顺义和通州的交界地带。距首都机场垂直距离5公里?位于温榆河东侧,紧邻温榆河,处于温榆河生态走廊通州段内12345678温榆河六环路五环路CBD通州区中心顺义区中心首都机场机场高速本项目42358716本报告是严格保密的。4Fdc. 中国管理资讯网交通状况?从市区方向进入项目的三种通行方式:?机场辅路-李天路-壁富路。从三元桥到本项目需要50分钟左右,因道路绕行显得路途遥远。其中李天路和壁富路段道路狭窄,路面破旧。?东坝地区-皮村路-徐尹路,部分路段需入村,且路况较差。?京通快速路-通顺路-徐尹路。自CBD至项目所在地行车约35分钟,较为顺畅,但需要经过尹各庄。周边道路规划和建设情况:?规划的京平高速公路:从朝阳公园到平谷。?李天路和壁富路计划要拓宽。?滨河路已完成部分,但项目以北至机场高速的路段目前尚未建设。以上道路都未列入05年北京市道路建设计划,具体建设时间未知。现状路规划路机场CBD项目位置123李天路壁富路机场辅路皮村路滨河路京平高速京通快速路通顺路徐尹路本报告是严格保密的。5Fdc. 中国管理资讯网周边配套?项目度假休闲资源丰富,但基本生活配套缺乏,生活成本高。,马场现有纯血马2000余匹,规模大,。是北京师范大学附属实验中学与加拿大纽宾士域省教育部和加拿大加皇国际投资集团共同合作建立的。包括高中、中专、和本科教育。由两国教师共同授课。、小学、初中、高中为一体、寄宿与走读兼有的全日制学校。在校中小学人数已达800多人,教职员工180余人。,规划修建118洞,。6Fdc. 中国管理资讯网项目周边房地产项目分布状况?项目周边区域基本属于未开发状态,房地产项目只有土博士城一个。?项目向西北5公里左右是北京成熟的高档别墅聚集区-香江天竺别墅区,但本项目该区域之间距离较远,目前尚不存在认知上的关联。?项目所在的通州区是一个以低档普通住宅供应为主的区域,目前该区域的别墅供应以经济型低密度住宅和烂尾别墅项目为主长岛澜桥香江花园晴翠园丽高王府优山美地美林香槟土博士城运通花园丛林庄别墅天润别墅珠江国际城香江天竺别墅区通州别墅区本报告是严格保密的。7Fdc. 中国管理资讯网项目周边房地产项目分布状况土博士城?土博士城项目属于通州创业科技园的一部分,是土博士联盟与中国建筑设计研究集团共同开发的教育、科研和配套居住组合项目,入市时间为2003年。?土博士城的用地性质和开发目标决定了该项目住宅产品为非商品住宅性质。?基本未进行对外营销推广,以内部消化为主。结论:项目周边唯一的房地产项目为非商品住宅项目,不具竞争性;<4000元/平方米(综合)销售价格50年使用年限科技企业孵化器项目定位高知阶层、无工厂化智业从业者客户定位独立、联排别墅,别墅式工作室产品类型土博士城教育科研用地土地性质14万平米建筑面积中国建研院教授、家属及联盟相关人员,外来人员极少销售对象28万平米占地面积本报告是严格保密的。8Fdc. 中国管理资讯网地块四至及内部情况?地块内外自然资源条件优越,内部场地平整,现存部分原生树及苗圃,北侧及东南侧有部分待拆建筑。地块内部现有苗圃南至徐尹路地块内部现状场地地块内部现状道路东临壁富路北至老河湾温榆河地块东南部的待拆建筑西至滨河路本报告是严格保密的。9Fdc. ,%12%26%37%21%<--->?总体容积率在北京别墅项目中属于较低的?代征绿地面积很大,且相对均衡的分布在地块中?土地成本为17亿,约合70万/亩。本报告是严格保密的。10Fdc. 中国管理资讯网市政设施情况及解决方案资料来源:开发商提供资料结论:生活用市政在2006年年底可全部解决。??气气东六环线在徐格庄规划有调压站,距离本项目3公里;接通时间约为06年底