文档介绍：中兴空港项目前期定位报告
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开发商问题研判
控制风险,实现价值最大化,兼顾企业品牌
世联对开发商问题的梳理
作为一家实力雄厚上市公司,房地产非主业,且首次进入天津市场的前提下,项目的成功开发要凌驾于其他目标之上。
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本体分析
宏观大势
市场解析
项目定位
价格定位与经济测算
报告提纲
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本体条件分析
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空港唯一的生活配套区内/辐射中心城区及滨海新区/周边氛围尚未形成
项目地块位于天津市东丽区空港物流加工区内,毗邻华明示范小城镇和东丽湖度假区;
距离外环线9公里;
距离市区中心约20公里;
距离滨海国际机场约10公里;
距离东丽湖约8公里;
距离滨海新区中心约30公里;
区位
东丽湖度假区
华明示范镇
东丽湖
空港物流加工区
天津滨海国际机场
津汉城市快速路
外环
本项目
至市中心20公里,行车时间约40分钟
至滨海机场10公里,行车时间约10分钟
至外环线9公里,行车时间约10分钟
至东丽湖4公里,行车时间约5分钟
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自身质素良好、昭示性受限高影响的中等规模项目
地块现状已实现场清地平,形状规整,具备短期内开发的条件;
本项目受90/70政策限制
地块限高为43米
容积率≤2
建筑密度≤25%
绿地率≥40%
规划性质为居住用地
经济指标
本案
西临远洋新干线/环境良好/周边地块尚未开发
东至中环东路
西至规划路、对面为远洋新干线
南至东七道
北至东六道
项目四至
本案
规划路
中心大道
东六道
东七道
航宇道
航海道
中环东路
居住环境优越/生活配套尚未跟进/区域认知度有待提升
A
项目周边尚在开发中,未来生活配套有望跟进
西北侧有40万平米的蓄水湖以及高尔夫球场
湖北既是空港管委会所在,周边金融、商务配套齐全
工业地块
住宅地块
周边配套
B
远洋新干线
高尔夫
管委会
中
心
大
道
蓄水湖
中环东路
东六道
东七道
天津市地铁2号线线路图
本项目
主要交通条件:
津汉公路、津京唐高速公路、杨北公路,行车时间约为半小时;
公共交通:
目前区域内有3条公交线路通往市内,未来还将规划6条线路,3条通往市区,1条通往塘沽,2条区内环网运行;
近期规划:
地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、机场站,建成通车时间为2010年,将大大缩短市区到该区域的便利性;
远期规划:
到2020年规划中还有地铁2号线还将延伸至加工区,4号线规划至空港运营区与学院区交界处;
本项目
李明庄站
东丽站(预留)
滨海机场站
天津市2020年规划轨道交通图
本项目
交通
路网发达/目前公交系统、轨道交通匮乏,未来有望改善
项目质素良好,具备一定规模;
项目所属区域为空港内唯一生活配套区,受中心城区和滨海新区双向辐射;
临近高尔夫球场、蓄水湖,环境优越;
指标因素
目前公交系统、轨道交通匮乏,未来有望改善
项目本体评价
区位因素
配套因素
交通因素
生活配套尚未跟进/区域认知度有待提升
配套因素
优势
劣势
周边路网发达
交通因素
周边氛围尚未形成
区位因素