文档介绍：2017/11/13
无锡马山项目整体定位与发展战略研究
致:无锡风水隆(国际)置业有限公司
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我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
我们的目标
通过本项目的一期开发,
开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区
域土地价值
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项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目(金色水岸)外,无其他商品房项目推出
总占地面积:(约530亩)
规划容积率:A、B地块<,
C地块<,
取地成本: 63万/亩
风水隆资金实力雄厚,项目开发的启动资金不受限制
总的开发完成时间也不限。,项目开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化
所在区域市场供给匮乏
地块由三块方正土地构成
无启动资金约束
总开发周期不限
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项目研究工作的阶段划分
第一阶段(中期)
项目整体定位与发展战略
第一阶段(终期)
提交终稿
2004/08/12
2004/09/15
第二阶段
启动区策略
第三阶段
营销战略
工作
最终成果
区域(无锡及周边区域)宏观经济背景研究
无锡市土地市场、房地产市场调研
对政府官员、专家及消费者深度访谈
目标消费者问卷调查
项目的优劣势分析和价值判断
项目的经济测算
无锡市房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略(中稿)
提交整体报告(终稿)
根据客户建议深化研究,完善报告
2004/09/21
至今工作
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项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
锁定部分市场的集中分析
假设和量化
项目周边及地块勘察
无锡市宏观经济情况
无锡城市发展现状
无锡城市总体规划
无锡市房地产市场状况
5位政府官员
具体分属机构:
市规划局、国土局、房产交易中心及马山镇国土科、规划科、马山工行
地块解析和界定
宏观经济背景分析
各区域房地产供求情况分析
消费者支付能力分析
消费者投资趋势分析
44份目标消费者问卷调查
各区域住宅市场情况
地产专业人士5位
房产销售主管4位
目标消费者深度访谈20位
调查各区域重点楼盘30个
目标市场的竞争性供给分析
终端消费者价值取向和置业倾向的分析
项目整体实现的机会点分析
案例借鉴
地块价值分析的结果
经济效益分析
最优容积率与物业配比
定价的市场支撑条件
发展战略与定位
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项目界定
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项目所在地无锡,处在长三角经济圈的中心,地理位置和市场环境十分优越
无锡,处于苏锡常经济圈核心部位,距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。
苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼,是上海大都市圈的有机组成部分。
发达的高速公路及轨道交通网络,使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。
南京都市圈
苏锡常都市圈
杭州都市区
宁波都市区
上海核心区
资料来源:
无锡市城市总体规划概要
资料来源:无锡国土规划局
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苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心,在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
苏锡常都市圈的区域发展目标是,在以上海为中心的沪宁杭城市群中,率先实现现代化,积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系,实现苏锡常三市共同发展。
南京都市圈
徐州都市圈
苏锡常都市圈
资料来源:无锡国土规划局
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本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区,距离中心城区较远,但交通条件在快速改善
马山
马山:环太湖自然山水风光带的重要组成部分,是中心城重要的生态走廊
本项目通过十八湾公路连接市区,距离无锡城中区约35公里(现时车程40分钟,十八湾公路通车后预计车程会缩短到25分钟)
也即将于年底通车的陆马快线公路连接锡宜高速和沪宁高速,将拉近马山与长三角其他城市的联系
规划中的太湖大桥、环太湖公路也可直接连接无锡市未来的主城区滨湖区,拉近与市区的距离。
太湖
资料来源:无锡市城市总体规划概要、马山镇规划科访谈
十八湾公路
“一带”:指环太湖、蠡湖的自然山水风光带
太湖大桥
环太湖公路
陆马快线
资料来源:无锡国土规划局
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无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城
滨湖新城:未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区
蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域,基础设施和配套齐全。
2004年3月底,万科和顺驰在滨湖新城分别拿到了规划建筑面积均超过100万的土地,并在9月底同时一期开盘。滨湖新城开发提速。