文档介绍：宜昌步行街A\K地块定位报告
深圳世方商业地产顾问有限公司
2008年7月
前言
对于一个项目的定位,我们一直坚持“多条腿走路“的原则,避免一条道走到黑,而单纯从某一种物业形态定位的角度分析。
对于一个项目的定位,我们一直秉承从整体着眼的原则,避免项目定位的孤立,只是单纯的为了定位而定位。
对于项目的定位不能不考虑发展商对项目的行销目标,是以短期收益为目的,还是着眼于后期长期回报。对于一个项目而言,行销目标的选择同样对项目定位有重要影响。
位于宜昌商业步行街版图的A、K地块,从建筑规划而言都属于高层建筑,对于高层定位,写字楼、酒店、住宅无疑都是具备定位可行性的三个方向。从地块位置和周边环境的角度而言,核心商圈商业的定位和社区型商业的定位也都具备定位的可能性。
鉴于此,本定位报告主要立足于从项目的大环境出发,辩证的看待项目地块的业态组合,以企寻求A、K地块的定位方向,供贵司决策时参照。
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第一部分 宜昌商业步行街A地块定位方案
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1、建筑参数概述
宜昌商业步行街项目是宜昌目前最大的旧城改造项目之一,其中云集路和沿江大道交汇处的A地块建筑参数和周边商业情况如下:
规划:占地面积10500㎡,总建筑面积79741㎡;
商铺:1至3层为商铺,商铺建筑面积为18100㎡。
楼层
商业面积(㎡)
一层
5900
二层
6100
三层
6100
合计
18100
塔楼:两幢4至32层的塔楼,总建筑面积61641㎡。
临街面:临云集路街面为132米,临沿江大道临街面为89米
建筑密度:%
容积率:
一、项目A地块概述
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2、地块周边情况概述
地段:A地块地处云集路与沿江大道交汇处,正对滨江公园正门,位于宜昌商业步行街南角。
交通状况:交通便利,两条市政主干道相交,周边100米范围内有3处公交站点,道路两侧交通方便。
周边物业销售情况:沿江物业以住宅为主,其中滨江国际、美岸长堤等楼盘临江而建,组成宜昌高端江景楼盘。住宅均价达到4000元/㎡以上,个别楼盘售价达到6000元/㎡。商铺售价处于30000元/㎡的水平。
主要业态和租金:该区域业态主要以餐饮为主,租金水平为50-80元/㎡
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3、A地块定位优劣势分析:
优势分析: ·聚合优势:A地块以宜昌最大的步行商业街为依托,宜昌第一街集购物、
休闲、娱乐为一体,将形成强大的聚合效应。
·地段优势:A地块毗邻滨江公园,遥望长江,拥有无可比拟的江景资源和
环境优势。
劣势分析:
·规划限制:根据政府规划要求,临云集路不能进行住宅的定位,因此
限制了A地块较为理想的住宅定位的可行性,为定位增加了难度和空
间。
·周边氛围:A地块虽然作为宜昌商业步行街的重要组成部分之一,但
其与商业步行街之间被陶珠路干货市场等割隔断,在一定程度上影响
了A地块定位价值的提升和档次。
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二、定位的整体思路
对于一个项目的定位,我们一直坚持“多条腿走路“的原则,避免一条道走到黑, A地块底商以裙楼定位,对于高层,公寓式写字楼、酒店、商务公寓是定位的选择方向。
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三、 A地块塔楼定位分析
项目的定位必须建立在对本项目的地块和建筑特点、周边整体的商业氛围、宜昌商业发展的整体格局,特别是对解放路区域商业全面把握的前提基础之上,依据项目所处地段、交通、周边公共休闲景观状况,把项目提升到打造宜昌商业核心的高度。
2007年我司曾提交了关于A地块定位可行性研究,对宜昌市场上的酒店及写字楼进行了调查分析,对于A地块的定位规划进行了探讨。根据当前市场的情况,立足调研的基础上:
建议A地块一栋塔楼的1/3做酒店(持有物业),2/3塔楼做公寓式写字楼(销售物业);另一栋塔楼做商务公寓(销售物业)。
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定位组合方案一:一层与步行街差异定位,规划旅游商品区
二、三层定位酒店配套功能区
· A地块紧靠步行街主地块,由于C+E地块的开业时间先于A地块,因此需要与步行街定位形成差异。
· A地块位于滨江公园正门,游三峡的巨型游轮常年在此接载中外游客,拥有每年超千万人次游人,酒店旅客巨大的购买旅游产品的需求,都是A地块定位于旅游产品及特产的有利条件。
四、A地块裙楼商业定位分析
· A地块的高层定位于做星级酒店,需求面积较大的酒店配套功能区,以目前的建筑规划指标看,A地块的塔楼的单层面积为1000平米左右,无法满足高星级酒店对餐饮、会议等功能的要求。
裙楼作为酒店的功能配套区域使用无疑能够对酒店的品质和等级得到极大的提升。因此A地块的二、三层应定位为酒店的功能配套区。
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