文档介绍：郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议
谨呈:郑州鑫苑置业房地产有限公司
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
项目定位及
物业发展建议
第二阶段
项目营销战略与策略
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发展战略
项目定位
物业发展建议
经济测算
规划设计任务书
营销战略及策略初稿
营销战略
营销推广策略
展示策略
25个工作日
世联的一切研究都以事实为基础,以客户目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
速度是第一位的,快速回收资金。销售率在开盘实现30%,封顶实现50%。
通过本项目开发,价格期望突破3500元/M2,实现利润4000万元以上,利润率18%。
技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
提出假设
案例借鉴
市场竞争分析
发展战略
项目定位
物业发展原则
经济指标
建筑排布
户型配比
重点形象元素
建筑风格
配套建议
设计创新
区域市场大势基本能保证开盘三个月50%的速度实现。所以我们选择价格标杆扫描市场机会,通过提升产品力获得速度和价格的突破。
体量(万M2)
销售周期
销售率
国际企业中心
开盘三个月
60%
清华国际
开盘三个月
99%
财富广场
6
开盘三个月
70 %
注协大厦
开盘三个月
60%
金成国际二期
5
开盘三个月
70 %
突破3500意味着什么? ——主打商务方向、写字楼与公寓相结合
用预期目标扫描市场机会
传统住宅市场是否给我们提供机会?
写字楼市场是否给我们提供机会?
小户公寓方向是否给我们提供机会?
(一)传统住宅市场扫描
本案
选取具有代表性、竞争性的住宅进行分析
恒升府第
2650
达观369
3000
中亨都市家园
3000
汉飞城市公园
3100
金成国际
3100
湖适精华版
2800
绿洲·银郡
3400
鑫苑名家
3100~3300
联盟新城
4300
顺驰第一大街
3300
绿地老街
3000
大盘均价2300元,多层2500~2600元,小高层、高层3100~3200元,别墅3500~3600元。纯住宅产品难以突破3500
住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅
区域内住宅以多层为主,约占80%;其次为小高层约占15%;
高层和公寓较为稀缺。
多层住宅市场存量较大,面临较大竞争,价格难以突破3000元。
高层住宅价格普遍高于多层400元,且市场供应量有限。可能成为一个市场机会。
我们不具备占位高端住宅的资源,不适合做城中豪宅类产品
自然资源型
人文资源型
产品价值型
核心地段型
项目要求:
商务繁华区
规划中的政务区或商务区
郑州代表:
绿洲银郡
可为之事:
引进核心商业,打造区域核心
项目要求:
自然山体、水系
近高尔夫、游乐场等旅游项目
郑州代表:
未来龙湖周边项目
项目要求:
区域有历史文化等沉淀
郑州代表:
——
项目要求:
建筑或园林为绝对领先产品
高科技、酒店式等产品附加值突出
郑州代表
鑫苑名家
可为之事:
通过细节或规模展示绝对精品
引进高科技,打造智能住宅
操作评估:
产品对施工精细度要求高
高科技类创新市场风险高
很容易被市场复制
(二)写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼
经三路商住楼群是区域市场最为成熟的中端写字楼产品。产权70年,价格3000~3500元,租金1~。租售情况非常好,业主以中小商贸及服务型企业为主;
但随着资源稀缺和竞争升级,市场供应向着同等价格水平的中端写字楼演化。在自用市场销售情况良好。
但在中端产品的投资市场上面临着郑东新区的竞争;
本案
河南信息大厦
4500
融元广场
3500
国际企业中心
4100
广汇国贸大厦
4000
思达数码大厦
3500
财富广场
3500
清华国际
3400
东汇大厦
3200
注协大厦
3400
英特大厦
3400
索克大厦
金成国际
3100
融丰花园
3500
注协大厦
3300
奥园
3000
龙湖大厦
3200
才智广场
3500
东方国际3000