文档介绍：长沙写字楼市场分析
麓谷板块
市府板块
中心板块
城南板块
产业
政府
地段
政府
中心板块——传统的城市中心腹部区域,全市写字楼最集中区域,占全市写字楼90%以上份额
城南板块——依托省政府新址南迁形成
市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成
麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形
长沙写字楼受传统区域发展模式影响,主要集中于中心板块。
由于长沙在写字楼发展的基础——产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性。
1、长沙写字楼市场现状
长沙市写字楼主要分布于中心区(老城区),地域集中性强,行政中心依附性强
五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区;
“三横两纵”的写字楼集中分布区,三个核心商务圈;
号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性,沿途数十家银行证券公司参差林立,形成了长沙传统的商务氛围街区
长沙规划的CBD区域
芙蓉路
韶山路
人民路
劳动路
五一广场商务圈:五一广场为核心,五一大道为主轴,以商业带动商务发展
芙蓉路金融商务圈:芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性
文艺路文化商务圈:文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑,高档写字楼为载体,形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色
五一路
1、长沙写字楼市场现状
中心区写字楼集中于“日字型区域”,沿城市主干道分布:五一大道、芙蓉路、韶山路;地域集中性强,行政中心依附性强
商住混合办公
中小型企业,对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题:档次低,商务配套不全,物管差,功能混杂, 难适应现代商务发展的要求,销售情况理想,但出租空置率高
商务公寓
商住楼与专业写字楼过渡产品,受注重企业形象但实力有限,无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧;存在问题:形象相对于专业写字楼仍显较低
酒店办公
与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境,接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现;存在问题:管理费极高。会议室虽租用方便,但租金昂贵,极少对外销售产权
写字楼
真正意义上的高端专业写字楼历史并不长,从05年亚大时代、顺天财富中心开始;完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期
酒店办公
写字楼
商住混合
商务公寓
长沙商务市场
市场占比
市场占比
市场占比
市场占比
1、长沙写字楼市场现状
主流商务产品专业化程度低:实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓,专业写字楼份额有限,近年高端专业写字楼大力发展
1、长沙写字楼市场现状
四类商务办公产品特征明显,中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻,租金实现较高。
类型
分布区域
客户群特征
形象档次
租金费用
代表项目
酒店办公
商务需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿线
国内外知名企业驻长机构
高
较高
通程大酒店神农大酒店银华大酒店
专业写字楼
长沙金融商务区的芙蓉广场商圈及五一路商圈
大中型企业
金融机构
各档次形象均有
根据档次不同费用各异
高:中天广场
中:亚太国际
低:城市快线
商务公寓
无规律
市区成熟路段
成长型中小企业
较低
费用低
门槛低
锦绣中环
商住楼
市区成熟路段
起步期实力有限中小型企业
低
低
湖南财富中心
将重点研究酒店写字楼及高端专业写字楼市场两类商务产品
银华大酒店
华天酒店
通城国际
大酒店
华侨大厦
金源酒店
本项目
运达国际
韶山路
芙蓉路
五一路
解放路
文艺路文化商务圈
五一广场商务圈:五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主
文艺路文化商务圈:文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑,高档写字楼为载体,形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色
芙蓉路金融商务圈:芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性
五一广场商务圈
芙蓉路金融商务圈
1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场
长沙酒店写字楼分布:集中于文艺路文化商务圈,部分位于芙蓉路沿线酒店中
1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场 酒店写字楼特点:借助星级酒店的配套与物业服务,档次感强,租金高,出租率高,/㎡·天以上
项目
级别
层高(层)
写字楼层数
空调
租金
物管
智能化
电梯
出租率
银华大酒店
三星
30
——
中央空调
2
5
/
4
90%
华天贵宾楼
五星
31
6、9、10
中央空调
15
/
8
85%
通程国际大酒店
五星
51
11-20
中央空调