文档介绍：城市商业中心产品调研规划及经营策划报告
面临的困局
目标
目标下的战略
解决核心问题
实现
回答
研究范式
项目核心问题界定:怎么做才能低风险快速回现,并使市场持续火爆
我们的一切研究都以客户的目标为出发点,以市场为导向。
问题2
问题 3
如何通过产品的建筑规划,打造项目竞争优势,实现快速的销售或租赁?
怎样能够实现低风险下快速回现,并使市场持续火爆
如何在低风险的操作下快速回拢资金,并兼顾利润最大化?
问题1
如何通过招商与后期的运营管理,把项目持续做旺?
市场与项目定位回顾
项目地块及周遍情况
,属于商业用地,,建筑密度不大于45%,绿地率不小于30%。项目东西长约150米,南北长约200米。
项目规模
地理位置
本项目地处市西郊老批发市场区域内,周围商业气氛浓厚的街区,具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范围,因此道路拥挤,路面相对较窄,交通环境较差,车辆出入不便,另作为批发市场常用的交通工具机动三轮车,在解放路属于管制车辆,不允许进入。
解
放
路
青
年
路
商
城
路
华
丰
步
行
街
项
目
地
块
区
间
路
地块现状
地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段,整体较为平整,内部无明显高差。周围市场混杂,地块周边道路交通较混乱,除南部解放路现状路况较好外,地块其余三边的道路状况均不尽人意,成为项目未来经营发展的制约条件。
项目地块现状及周边情况简介
项目市场定位回顾及市场产品现状
市场定位回顾与调整
市场定位回顾与调整
业态定位:服装、小商品、鞋类及针织,四类综合的批零兼营市场,其中产品档次与周边市场形成一定差异,但不易过高。
开发规模定位:,考虑到规划条件、经营条件的限制和项目定位的需求,。
项目价格定位:24800元/平米建筑面积。
客群定位:市内及省内投资者,以及对现状经营状况需要改善或想要扩大经营的各类经营客户。
项目市场定位回顾及市场产品现状
现状商业建筑分析
批发市场发展趋势
商业聚合形态
“线”型
“面”型
“点”型
布局模式
街
市
城
优点
一次性投入少, 临街铺面商业利润高;
多为自然形成, 客户有一定基础的认同心理;
市场容易启动。
具有集中成片, 容易形成集聚效应;
资金投入少, 铺面数量增加快等优点。
集中在一大型多层建筑内, 易形成规模效应, 具一定广告优势;
组织管理和服务设施相对完善;
人车流线明确; 购物环境较好, 且不受天气影响。
缺点
在配套服务设施缺乏;
规模不易扩大, 档次不易提升;
商业活动增加沿路的交通压力, 影响通行能力;
发展的后续力不足等不利因素
交通混杂, 环境质量差, 空间单调乏味、缺乏可识别性;
市场启动较慢;
进深太大, 靠里的商铺生意较淡; 多为一、两层临时建筑, 室外空间没有盖顶, 受天气影响大。
项目一次性投入大, 不利于分期建设,
市场启动缓慢;
经营效益随楼层的可达性差而递减。
形成方式
自发形成、没有规划的“马路经济”
有粗略、简单的规划, 仅满足防火与疏散要求
有规划, 设计水平较高, 一般是选址兴建, 配套较齐全
建筑形象
较乱, 没有统一的城市景观
平淡、兵营式的建筑, 毫无特色
特***较强, 通常为该地区的标志性建筑
备注
这三种模式多以单一形式出现, 也有多形式组合的例子。
项目市场定位回顾及市场产品现状
现状商业建筑分析
市场现状概况
商业建筑规划
分析因素
市场现状特点
建筑风格
多数专业市场建筑设计无风格可言,部分市场采用欧式立面,以及现代风格的入口及建筑设计。
建筑结构
以二层砖混建筑为主,少数新建改建市场及商场采用框架结构设计,增强了内部铺位划分的灵活性。
整体规划布局
原有市场基本遵循条状规则的常规布局,但也有例外,如澳龙服装市场,在规划设计中过度追求建筑空间的形式而忽略了市场的使用性质,不规则的道路网布局不利于后期的商业经营。
外部空间设计
店铺以外空间,交通组织较为拥挤,存在占道经营等不规范现象,交通流线混乱,与城市道路之间未内很好协调,限制市场自身经营的同时增加了城市交通的压力。
内部交通流线
内部店铺与店铺之间道路狭窄,不利于人行及车行交通。
铺位空间划分
原有旧市场铺位划分较为单一,未能很好根据各市场经营业态划分铺位面积,而是采用一刀切的模式,铺位大小统一。
市场配套设施
市场服务配套设施不健全,如卫生间,仓储空间,餐饮设施等。
现状存在市场多数兴建于90年代甚至更