文档介绍：三岔镇项目营销推广案2016年/11月/16日序言:由于本项目地块、建筑规化设计方均已定案,因此本营销推广案减少了市场的调研,以及项目产品设计定位的研究。靠十来年的行业经验,及对三岔市场的了解,重点思考了目前我们面临的市场环境以及营销策略、推广策略,不求花哨但求实用。希望能为公司提供一些有价值的东西。目录第一章市场分析第二章项目分析一、项目概况二、本案SWOT分析第三章项目定位一、客群定位二、产品定位三、价格定位第四章 营销推广策略客户群消费心理宣传推广方案推广方式建议第五章销售策略一、销控措施二、销售政策三、价格策略第六章销售中心组织架构第一章市场分析2016年全国房市总体平淡,但一线城市房价出现爆发式增长,作为整体价格处于较低水平的成都,房价也出现急速增长。许多业内人业都认为成都的经济实力和它对应的房价是不对称的,因此把这一次的价格调整叫作补涨。在比较疲软的三四线城市简阳,在众多利好的因素刺激下,市场逆行也出现了新一轮的增长。而三岔镇作为全国房市最初级的市场,从严格意义上讲它还不具备大规模进行开发的条件,很多基础设施,市政配套,生活配套都尚未完善。但随着简阳整体划为成都代管以及天府国际机场、成都体育学院等项目的落地,三岔镇所处的区位优势和自身的旅游资源,其价值得体现,各路资本已对三岔湖片区虎视眈眈。正是在这种市场环境下,对我们来讲机遇与威胁并存。第二章项目分析一、项目概况(一)、小区总体规划小区总的建筑面积约4万方,占地面积16亩,主要由两幢高层组成,其中地上21层地下二层,,%,绿化率35%,总户数300,车位共计50个如果在规化方案可修改的情况下,建议减少地下一二层的建设规模,满足规化即可,通常情况下地下商业,车位的物业都是地产上的滞销品,且建设成本高,在销售不畅的情况下会占用开发商的大部份资金。(二)、小区物业形态小区的物业形态为塔式高层,户型面积跨度大,种类齐全(三)、小区配套小区内设有,底商、超市、健身、娱乐设施等配置适当增加小区的健身娱乐设施配置,可以提高项目在客户眼中的品质,优其是在乡镇市场。(四)、小区景观设计园林景观精致典雅,小品景观应接不暇二、本案SWOT分析(一)项目优势1、区位优势:项目北临天湖国际,南临三岔最繁化的正街,西面紧临规化的市政道路,东面与三岔中学为邻,教育气息浓厚比较利于规划出优质的产品2、片区规划品质高、功能完善:项目周边已经建成了天湖国际,住宅氛围日渐成熟3、配套:现三岔正街已新开几家大型超市,且离项目较近生活配较成熟4、周边开发项目品质一致:本地块周边项目都以开发住宅用地为主,相比较而言产品档次较高,利于塑造高品质的区域形象5、景观资源:项目内外原生态风貌,无污染,生态环境纯粹,具有较高的景观资源价值6、产品唯一性:由于三岔市场水岸花都现已基本售完,而湖滨一号二期也将于年底开盘,等到本项目进入销售期时,市场下正处于产品空白期,暂无竞争对手。7、主力户型符合市场需求:项目主力户型以三室为主符合当地人对产品结构的需求。同时涵盖一房一厅、两房两厅、等户型使客户有了更多的选择,也更契合市场(二)、项目劣势地块:项目地块偏小不利于小区内配套的完善交通:项目紧临规化道路暂无具体的修建日期,对项目开发和展示,及日后的入住都形成了直接的障碍地价:拿地价格偏高,抗市场风险弱(三)、机会点1、天府国际机场:随着天府国际机场的正式开工,区域价值得以体现,并随着机场拆迁的推进产生了大量的准客户,三岔作为宜居之地具有较大的吸附力2、成都体育学院:随着成都体育学院入驻,项目周边教育汽息浓厚,高校不断立足,持续带来众多购买人群;3、城市“地铁效应”扩大也将成为本案机会点:随着成都地铁18号线三岔站的建设,也为本案提供了市场机会4、成都效应:简阳交由成都整体代管,三岔片区的发展将有更雄厚的政府支持,前景更乐观(四)、威胁点项目运作风险:三岔房地产市场正处于一个初始阶段,目前市场开发量不大,同时在众多利好的因素下在短期内形成了一个供不应求的局面,导至三岔房价已攀升至一个较高的水平,从实事上来讲已形成了一定的泡沫。市场是一个不成熟的市场。随着品牌开发商的进入市场供应量的增加目前的房价走向将很难判断,这是本项目面临的重大风险。因此本项目应趁目前市场供需出现不对称的情况下快速入市,以短平快的手法尽快完成项目开发。第三章项目定位一、客群定位自住,多为首次置业,未来可用于投资机场拆迁移民私人企事业主行政事业单位工作者外出务工者二次置业,改善生活品质以及投资需求客群拟定根据我对市地市场的分析,现购买群体无外乎五类:行政事业事业单位(比如公务员、人民教师、医生、金融系统职工等)、私营业主、机场拆迁移民、外出劳务人员和下属乡镇人群。重点客群来源1、随着机场拆迁的持续进行将构成本项目相当庞大的客群;