文档介绍：2012年 全年营销方案
目录contents
二、2012年项目营销目标
三、2012年操盘背景展望
四、2012年营销工作思路
一、2011年工作得失总结
五、2012年销售推盘计划
自省方能自醒
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-市场起伏、策略制定、企划与销售执行-
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Part 1
市场总结
地方政府出手救市
公积金贷款利率下调
资金比例下调
广东省十五条
物业税开征研讨
二套房政策收紧
清查闲置土地
公积金贷款收紧
上调准备金率
国十条
上调准备金率
二套房再次收紧
上调利率
上海重庆试行房产税
打压
救市
2009年2月-2011年9月全国新建住宅价格指数变化
加息
提高存款准备金率
二三线城市限购
备注:因2011年全国新建住宅价格指数未公示,2011年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数
数据来源:国国家统计局公布数据
2011年初出台“史上最严厉”的调控政策,调控着手点“堵”大于“疏”,意以压制需求达到遏制房价过快上涨目的
2010年4月起至目前,调控政策已持续近两年
政策调控
温家宝总理、李克强副总理11月分别对国家坚定下调房价政策的基本方向进行强调
国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。
强调对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。
调控政策
坚决持续
国务院副总理李克强11月25日在河北廊坊了解保障房政策落实情况,强调当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。
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2011年1-11月,全市商品住宅整体供应650万方,对比2010年同期()%,趋近年底,开发商为冲击年底指标,竞相推盘上市;
2011年1-11月,全市商品住宅整体成交392万方,对比2010年同期()%,限购落地之后,购房者纷纷观望,整体市场寒气逼人;
2011年1-11月,全市商品住宅成交均价10642元/平米,对比2010年同期(10242元/平米)%,在政策收紧的情况下,曾尝试多种方法也未能跑量的开发商,不得不面对现实,降价寻找出路。
调控之下市场由普遍的“量升价高”迅速转入品牌品质项目降价求量,普通项目难以去化的局面,成交量下滑明显,以品牌项目主导的成交均价也仅与去年基本持平
2011年1-11月全市商品住宅供销走势
04年至今全市商品住宅供销走势
市场走势
数据来源:通过南京网上房地产整理
2011年以来,代表品企受市场大势影响巨大,纷纷降低姿态以价博量,但市场反应仍不乐观
典型品企表现
品牌房企:苏宁置业
代表项目:苏宁睿城
项目体量:40万方(住宅)
2011年销售总量:
2011年销售总额:
在售均价:17200元/平米
项目简介:
项目占据新江东板块核心区域,,,取得去化70%的成绩。目前在售95-216平米户型,推出购房赢取8000-20000元的苏宁电器卡活动。
品牌房企:中海地产
代表项目:凤凰熙岸
项目体量:
2011年销售总量:
2011年销售总额:20亿元
在售均价:27000元/平米
项目简介:
河西品质标杆,(相比上期无上涨)去化160套,去化50%,是近期高端改善市场去化成绩最为优异的项目。目前凤凰熙岸主要在售商铺。
品牌房企:万科地产
代表项目:金域蓝湾
项目体量:54万方(住宅)
2011年销售总量:
2011年销售总额:
在售均价:13000元/平米
项目简介:
在售二期高层,装修标准为2000元/平方米,折后均价约13000元/平方米。目前,售楼处实际成交均价已低至11000元/平米(2000元/平方米精装)。
品牌房企:绿地集团
代表项目:紫峰公馆
项目体量:18万方
2011年销售总量:
2011年销售总额:
在售均价:10800元/平米
项目简介:
首期与2011年10月底开盘,11月27日加推212套,折后均价10800元/平米当天去化51套。目前项目以持续销售上批推售房源为主。
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Part 2
策略与企划执行
Step 1
Step 2
Step 3
关键词“品牌”
前世即为别墅,今生又有宝地,央企名门,悬念入市,为项