文档介绍：世联关于大规模旅游地产项目的经验分享版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程中,我们的客户常常会面临如下问题大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何?大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么?大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何?大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样?国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴?开发战略中的致胜要素是什么?面对众多的机会和丰富的资源,如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会,寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点价值最大化的资源利用研究以盈利模式为核心制定开发策略兼顾长短期目标的成功启动营销为项目增值协调各方利益的目标体系的建立战略层面运营层面营销层面对于具备一定资源的大规模区域发展项目,我们需要考虑涉及项目三个层面的八大问题基于城市视角的区域价值定位以控制土地为目标的开发模式研究规划增值:功能分区与规划指标确定战略层面——保证项目开发走在正确的方向上三大问题核心要点目标体系建立资源利用研究区域价值定位企业与政府目标的协调对收益的预期土地的开发方式项目资金投入的计划资源的盘点、评估资源如何在区域发展中发挥价值资源与房地产开发的互动资源的保护与开发城市经济特征及城市发展阶段界定城市功能缺失或城市功能布局演变规律项目在城市中的地位、发展前景项目与城市其他功能区的关系重大设施投入以及其对项目所在区域的影响类似项目发展案例研究以及经验借鉴策略层面——保证开发主体的利益实现四大问题核心要点开发模式研究功能分区与指标启动策略用地取得方式开发计划开发纲领管理模式长期利益与短期利益的平衡项目开发节奏/开发顺序确定确定不同开发内容对于盈利目标的作用确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用合理的功能组合与功能比例各功能区布局;核心功能区规划如何为土地增值;指标如何使土地增值。盈利模式研究项目在企业中的地位,即项目长短期目标之间的关系项目的启动资金不同启动模式的作用及项目的适应性相关物业的现实市场状况营销增值——区域整体营销推广陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发区域等市场认知较差区域,在进行产品推广之前,针对整个区域的价值和发展前景进行营销推广,才能够增强市场的认知和信心、克服区域陌生感,成功实现区域的市场推广目标。重点关注:在解决区域整体营销推广问题过程中,需要重点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题,基于此,我们必须将钱花在看得见的地方,使营销创造有效价值。世联成功案例:深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、海口美丽沙世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点按照国际标准,一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力,形成不同层次的resort,覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系,但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中,存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型resort非常强势的资源,如高品质的海滩,滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假resort类(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散,但本区域客户占较大部分100-300公里。-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley,省内游本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域<100公里,45分钟车程自驾车或捷运系统;购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands,亚利桑那州国际成功案例揭示,一流的旅游度假区为谋求可持续发展,均形成了深具竞争力的大旅游特征一流resort在一流资源条件下,根据市场需求提供多种旅游度假活动组合,力求延长游客逗留时间,增加消费及重来可能。定期更新旅游项目,保持新鲜度。产品活动组合大旅游高质量的游客群特色产业群人口增长城市繁荣围绕旅游业性形成特色产业群通过resort的发展,开发主体最终实现利益实现灵活利用不同旅游产品,吸引多层面游客,减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。常住人口和就业人口逐步增长,最终成为新城产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣大旅游特征一:大旅游特征二:大旅游特征三:大旅游特征四: