文档介绍：房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
圣才财务
SANT & TALENT
2017/11/13
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厚积薄发,成会计英才
第一模块:会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□业务种类
○土地使用权的转让、买卖与租赁
○房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房
办公楼
其他建筑物、附着物等配套设施
代建工程
周转房
□业务特点
○开发周期长
○风险高
○产品为不动产,位置固定
○投资额大
○单价高
○产品具有多样性
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二、房地产企业经营业务流程
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公司注册
获取土地使用权
房地产开发与建设
转让房地产
持有房地产
三、房地产会计核算体系与科目设置
□房地产企业会计核算制度的演进
● 1983年底前《基本建设简易会计制度》
● – 1988年底《国营建设单位会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 《国营城市综合开发企业会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1992 《企业会计准则》和《企业财务通
则》,《分行业会计制度与分行业
财务制度》即两则两制
● 《房地产开发企业会计制度》
● 《股份有限公司会计制度- -
会计科目和会计报表》
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● 《企业会计制度》
● 《基本会计准则及38项具体准则》
目前,房地产企业可能执行的是《企业会计准则
(2006)》、《企业会计制度》或《房地产开发企
业会计制度》。
□房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外,房地产企业至少根据本行业特点,开设以下会计科目:
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一、存货类
●材料采购
●在途材料
●原材料
●材料成本差异
●开发产品
●分期收款开发产品
●委托加工物资
●周转房
二、非流动资产类
●投资性房地产
●投资性房地产累计折旧(摊销)
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●投资性房地产减值准备
●长期应收款
●在建工程
●工程物资
三、成本类
●开发成本
●开发间接费用
●工程施工
●工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算,归
集房地产行业的产品开发成本,具体如下:
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房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费
- - - 基础设施费
- - - 建筑安装工程费
- - - 公共配套设施费
- - - 开发间接费
开发间接费- - - 人工费
- - - 折旧费
- - - 办公费
- - - 水电费
- - - 劳保费
- - - 其他
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□房地产企业税种与税率
一、主要税种
●营业税
●房产税
●土地增值税
●企业所得税
●城镇土地使用税
●耕地占用税
●印花税
●契税
●城建税
●教育费附加与河道管理费
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二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率
第一阶段:企业设立阶段
税种计算依据
5元/件
(实收资本
印花税+资本公积)*‰,其他5元/件
,
‰
契税 1. 自有房产投入本人独资经营,免税
。
按照土地使用权出让、出售及房屋
买卖价的3%- -5%
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