文档介绍：PART 3 新政下的市场思考
新政下的市场思考
纲要
第二部分
历史研究及案例
发现问题
分析问题
第三部分
未来研判与策略
内容
本轮市场周期
政策后市场表现
政策前后主要城市量价走势
项目竞争市场表现
五一上海房展会表现
上海二手房市场表现
上一轮调控期开发商应对策略(常见弱市营销促销手段)
案例(远洋、龙湖、万科、保利等)弱市策略
解决问题
第一部分
现状分析与解读
政策走势及政策预期
营销策略
产品策略
价格策略
开盘策略
研究思路
新政下的市场思考
城市:
由点及面,各地楼市全面火爆攀升的本轮市场周期。
客源:
由刚性需求至投资投机客大举入市,非常具有代表性的一轮发展周期。
2009年-2010年城市成交变化情况
08年4季度
09年4季度
10年1-2季度
低谷
复苏
狂热
变盘
09年1季度
09年2季度
09年3季度
上升
加速
哈尔滨,苏州,厦门等二三线城市大幅回暖
杭州,苏州,海口成交量涨幅居前,一线城市成交放量速度加快
上海,北京等一线城市成交创年内新高
全国楼市成交均到顶峰,南京,成都环比涨4成,价格均创纪录
全国9成城市成交量大跌,南京,成都,杭州二线城市尤其明显领跌全国。
银川,乌鲁木齐等三四线城市领涨全国
2009年-2010年房地产客源变化情况
改善型开始增加
改善型和投资客的比例明显增加
投资比例大幅增加
大量投资、投机占据市场
价格高位,多处于观望期
刚性需求
08年4季度
09年4季度
10年1-2季度
低谷
复苏
狂热
变盘
09年1季度
09年2季度
09年3季度
上升
加速
现状分析与解读
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产品结构:
受到需求面不同的影响,主力成交产品也呈现明显的变化。
政策:
政策由扶持到制约,体现政府对楼市的掌控思路。
2009-2010年产品结构变化
08年4季度
09年4季度
10年1季-2度
低谷
复苏
狂热
变盘
09年1季度
09年2季度
09年3季度
上升
加速
产品竞争力强的中小户型为成交主力
中、大户型抬头
高单价的大户型产品及豪宅受到青睐
豪宅市场井喷
大多数项目成交面临变盘点
普通住宅成交为主,中小户型
多次下调存贷款利率和准备金率以及减免交易税
出台信贷新政,贷款利率享受7折优惠
出台保障房和安居房规划
出台集约土地通知,规范限制土地
继续从紧政策,收紧流动性,大幅提高信贷门槛
密集出台从紧政策,中止优惠,提高信贷门槛
2009年-2010年房地产政策变化情况
08年4季度
09年4季度
10年1-2季度
低谷
复苏
狂热
变盘
09年1季度
09年2季度
09年3季度
上升
加速
政策扶持期
政策从紧期
政策稳定期
本轮市场周期解析
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新政出台前后一周成交量对比
政策出台前后一周相比,全国各主要城市成交面积均出现了大幅度的下跌,杭州、重庆、深圳等成交大幅下降60%以上。
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4月第三周与第四周全国主要城市
供求情况(新政出台前后对比)
上海市商品住宅供求走势
新政出台后——供应:开发商集中加速推盘
成交:去化速度减缓
集中加速推出房源
成交量大幅下跌
周末出台新政
后春节阶段
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典型城市新政前后市场表现
上海市商品住宅可售量走势
新政出台后,网上房地产可售面积、可售套数猛增,作为重点调控城市之一,上海开发商反应及时,快速出货意图明显。
周末出台新政
可售量突增
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典型城市新政前后市场表现
2010年4月27日开盘销售,推出1、2号楼共约800套房源,主推1居64平、2居82平、3居120平左右、4居170平左右等户型,均价18500元/平米(带装修),一次性付款98折,实际成交均价18338元/㎡(截至2010年5月6日)。
该项目选择在非双休低调开盘,当日推出800套房,绿地对外宣称售出600套,,。
已按照建设部新规执行一房一价表
——截至2010年5月6日资料来源:北京网上房地产
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竞争市场表现:绿地新里西斯莱公馆(北京大兴项目) ——价格策略:低价入市
绿地集团在本届房展会上打出了大幅优惠,别墅在房展会期间认购有40万每套的优惠,买别墅送世博门票和旅游等;
旭辉依云湾竞争个案绿地公园壹品最近在五一房展会上打出了大幅优惠的广告,总价最高优惠达40万元。
新政下的市场思考
竞争市场表现:顾村绿地公园壹品——
总价大幅优惠
福美来4月上、下半月人