文档介绍：【金润·蓝湾】前期策划案第一节项目周边环境分析(一)项目概况经济技术指标用地面积:㎡总建筑面积(含地下室建筑面积):㎡商场建筑面积:㎡商务公寓建筑面积:㎡商务酒店建筑面积:㎡架空层建筑面积:㎡地下车库建筑面积:㎡建筑密度:%容积率::70间总户数:112户停车位:58个(二)区域市场分析一、新化县房地产概况进入2008年后,本县房地产业开始有逐渐回落趋势。特别是经历了全国房产降价大潮,使本县房地产业收到很大影响,许多购房者对楼市价格抱持币观望的态度,个别楼盘甚至处于滞销和停建状况,与之相反的,却是商业铺面的兴旺昌盛,并且随着旅游事业的发展,商业形式将会更加显露出优势。近几年来,县域经济的蓬勃发展,县城建设、小城镇建设的大力推进,给我县房地产业注入了强大的活力,房地产业由“慢牛”变为“快马”,成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点,拉动经济的新增长点。1、房地产业投资强劲增长,产业地位日益凸现从2005年到2007,,%。2007年,,在全社全投资中的比重占28%,比2004年提高了解10个百分点;,对全县经济增长的贡献率为30%,房地产业投资的大幅增长,推动了城市基础设施建设的完善,也带动了建筑、建材、装修、家具等相关行业的快速发展。2、房地产业市场产销两旺,房屋价格连年攀升2005年以来县城房地产市场空前活跃。金龙花园、温州商业广场、阳光住宅小区、明源阳光购物公园、金源商埠、新康园、天景花园、辉映江岸、金三角等一大批大中型楼盘相继投资建设,掀起了房地产开发的热潮。三年内,,年均增长233%,,,房地产开发量的快速增长,正好适应了居民消费结构的变化,房地产市场销售呈现持续火爆的局面,己竣工的楼盘基本上销售一空,,、建材价格的上涨,加上商品房品质的提升,房价连续几年步步高,县城商住宅均价从2004年的450元/平方米上涨到2007的900元/平方米,三年翻了一倍。虽然商品房价格涨幅较大,但从市场需求情况和城乡居民的承受能力来看,目前我县的房价仍处在理性范围之内。二、区域市场概况1、生活西苑超市(距本项目一百米左右):共一层,为中型单纯生活超市,经营情况较好。日盛商都(距本项目一百米左右):配备有电动扶梯,面积约5000㎡,共三层,一层经营生活超市、小型数码、珠宝首饰、文体用品;二层经营食品;三层经营服装鞋帽、影像、家居。——该商都属新化县目前最大综合性商场,业态比较齐全,但属于个体组合、分散经营,档次不高,2006年10月开业,人气较旺。2、家电碧波尔电器(距本项目五米左右):共两层,一层经营手机通信、小型家用电器、数码;二楼经营大型家电产品(电视机、空调、冰箱等)。东金家电(距本项目二十米左右):共一层,主要经营数码产品、小型家电。另:还有一部分分散的小超市和家电卖场,由于火车站附近业态尚不成熟,属于发展阶段,虽然人气较旺,但购买力不足。3、项目周边商圈门面租金新街地段:(第一个十字路口),门面面积约40㎡左右,。中间地段:门面面积约28㎡左右,转让价约6万元,租金约6000元/月。二楼人行天桥处:门面面积约15㎡左右,,租金约5000元/年。温州商业广场:临街商铺约1400元/月,内铺约700元/月,内铺有1/3铺面转让、转租。三、抗性楼盘概况1、湘中·金源商埠位于新化县旧城天华南路,紧靠火车站地段。项目总建筑面积30万㎡,一期开发建设面积22万㎡,㎡,㎡,销售单价约为7000~8000元/㎡。项目规划设计五个主题功能分区:商业步行街、高端居住区、中心绿岛广场休闲区、现代商业贸易区、时尚大型综合广场,是2007年度新化县政府市政重点建设工程之一,也是融住宅、酒店、商贸、商务、专业市场为一体的大型楼盘,由于紧临人口流动量大的火车站,会吸引众多的投资者。劣势:由于靠近火车站,治安环境暂不乐观;道路没整治好,南面基本没什么人群,相对来说商业氛围尚未形成,项目开发周期偏长。2、鑫景名苑项目位于上梅中路与天华中路的交汇处,汽车站对面。项目占地18000㎡,共16层,地下一层为车库,商业裙楼为4层,住宅11层,作为紧靠新化繁华新街的商业圈中心,项目占尽商业优势,且是高档商住楼,有一定的增值空间,现住房起价约1300元/㎡左右,商铺租金约140元/㎡(临街),70元/㎡(内