文档介绍：天马行空官方博客:http://t./tmxk_docin;QQ:1318241189;QQ群:175569632九星国际广场二期销售策划方案福州合纵连恒房产代理有限公司2005年10月15日销售策划总体思路总体思路:二期即将推出的三、四两层总体体量太大,加上与一期13000平方米的销售时间间隔较短且楼层较高,因此销售难度加大。为此应该出台有征对性销售方案,对投资客户加以引导。若三、四两层同时销售,则在销售方案应重点考虑四层的销售问题,经过初步的市场调研及对一期商铺销售的分析,提出以下方案供考虑:。1、产品细分:我司建议对投资产品及投资客群进行细分,征对不同的客户提出不出卖点的投资产品。2、倾向四层:鉴于商业楼宇存在楼层越高销售抗性越大的问题,因此在四层的销售方案应更具吸引力。三层销售策划方案(策划要点)五年托管保租方案,前三年8%,第四年10%,第五年10%。(前五年共44%)五年后可选择继续托管五年,开发商承诺5年后托管收益不低于10%,具体租金回报率由经营管理公司按当时租金行情确定(具体可以10%,11%,12%甚至更高)五年后客户可以在符合商场整体经营管理的范围内自已经营、自己出租或出售。五年后开发商同等价格条件下有优先购回和优先租赁的权利。客户签约时一次性即返前三年的租金共计24%,以降低首付门槛。(客户也可选择按年返还租金方式)客户也可以选择十年托管方案,具体方案与原来一样。担保公司做租金收益担保,担保费用客户与开发商共同承担。此方案的优点:在于首付门槛低,受众广泛,经过一期商铺的销售验证能为大多数客户所接受,方案改进后提出的5年托管方案,托管时间较原方案灵活,可以争取一部分原先因包租时间长而退出购买的客户,且为5年后收益留下良好预期,5年后客户有可能获得更高收益。此方案的缺点:在于客户要承担前三年的贷款本息。(但可以通过让客户选择按年返还租金方式解决)四层销售策划方案(策划要点)第一种方案:保守方案,仍按一期销售原方案执行,但建议待三层销售基本完成后再开始销售,此方案开发商压力较小,但销售时间会加长。第二种方案:十年托管保租方案,前三年8%,4-7年10%,8-10年12%回报方案即返头一年租金,另开发商再赠送12个月到20个月不等的银行贷款本息。(根据客户购铺的时间早晚,客户越早购买,赠送的贷款本息越多,以促进客户尽早购买)方案优点在于:客户只要付完首付,就可轻松拥有商铺,另外开发商还赠送从购买之日起至头一年的银行贷款本息,第二年起客户就有稳定的租金收入,租金足以支付银行按揭贷款还有赢余。方案缺点在于:贷款只能做50%,且只返一年租金,首付款比返三年租金方案要高出6000元,但考虑到四层价格较低,所以首付仍可以控制在2万左右。开发商风险加大,体现在三个方面: