文档介绍：1前言OFFICEPARK,是指低密度、花园式办公的泛称,在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国,目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。它远离喧嚣的城市中心区,具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比,它是一种全新的物业类型,更是一种全新的工作方式和生活态度,它代表着一种先进的生产力。正像王石这样描述硅谷的OfficePark:“这里的空气之中都飘满了创意。所到之处,绿树成荫,鸟语花香,所接触到的人,精神饱满、热情洋溢。置身其中,怎么能不令人热爱生活,焕发创造的欲望!”2一般认为,以总部基地的出现和成功,标志着中国OfficePark的诞生和发展,之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了,这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持,并激起了开发商的无比热情:OfficePark是社会经济发展的必然结果;能够实现工业用地开发效益的最大化;能够快速提升区域价值。前言3技术路线外部环境分析经济环境产业环境城市化进程区域规划区域价值提升区位分析产品分析客户分析价格状况营销推广经营方式开发理念国内外OfficePark借鉴研究区位分析交通分析配套情况产业基础土地成本项目地块分析需求意向企业特征需求状况潜在客户分析项目开发可行性项目开发必要性可借鉴之处项目地块OfficePark开发适应性潜在客户对项目需求市场定位总体定位客户定位产品定位档次定位配套建议价格建议开发策略经济可行性投资估算成本利润率内部收益率投资回收期敏感性分析京御OFFICEPARK4外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议汇报框架项目经济测算5◆世界银行研究表明,当一个国家或地区人均GDP在3000-10000美元之间时,经济会有一个较长的高速增长时期;此时整体城市功能进入扩张阶段,商务中心的多元化发展成为可能,OfficePark开始出现,并逐渐呈快速发展态势。2007年中国人均GDP为2461美元,北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。GDP与OfficePark数据来源:美国房协中指调查◆1965年-1978年,美国迁到郊区办公的大企业数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。◆当人均GDP在4958-10309美元时,迁到郊区办公的大企业数量出现快速增加。国外经验和研究表明,当人均GDP突破3000美元时,OfficePark开始发展,当超过5000美元时,会进入一个快速的增长期。6数据来源:中指调查、统计局GDP与OfficePark◆2001年北京人均GDP突破3000美元,达到3262美元,2002年北京的第一个OfficePark项目——总部基地诞生;◆2002年-2008年,北京的OfficePark项目个数随着北京人均GDP的增长而不断增加。◆2005年,北京的人均GDP接近5000美元时,OfficePark项目数量出现了快速增加。北京的OfficePark正处于快速发展时期,项目的开发时机适宜。7◆北京、河北两地产业梯度明显,北京以第三产业为主,河北以第二产业为主。◆北京的第二产业持续下降,第三产业逐渐增加,而河北省的则刚好相反。◆依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》,未来北京将继续向服务业转变,疏解城区功能,引导产业转移和聚集。◆河北作为离北京最近的区域,将是承接北京产业转移的最主要区域。◆企业作为实现产业转移和聚集的主体,必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠,以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移,从而带动北京周边区域OfficePark发展。产业发展与OfficePark河北省产业结构北京产业结构数据来源:中指调查、统计局产业发展带动了OfficePark的发展。8在国外,伴随着城市化、交通发展和汽车的普及,城市中心逐渐衰落,而郊区则开始活跃起来,人们为寻求更加良好的环境去工作、居住,由此,也就带来了商务花园的规模发展。北京的城市与郊区一体化为OfficePark出现创造了条件。◆北京城市与郊区一体化的发展趋势,加快了郊区基础设施的建设,改善了生态环境,增强了郊区的区域竞争力,给OfficePark项目的出现创造了条件。城市化与OfficePark数据来源:中指调查北京历年的城市化水平公司名称区域公司名称区域西门子望京联想海淀摩托罗拉望京浪潮海淀爱立信望京用友海淀索爱望京诺基亚亦庄朗讯望京敦豪亦庄北电网络望京奔驰亦庄甲骨文海淀GE亦庄诺基亚海淀ABB亦庄西门子海淀可口可乐亦庄华为海淀***亦庄东软海淀SMC亦庄部分迁到郊区办公的大企业◆近几年北京的城市化发展较快,2007年,%,达到了一个很高的水平,几乎实现了城市与郊区的一体化。9《京