文档介绍：普罗旺世·波特兰
营销策略分析与借鉴
部门:河南怡丰置业市场营销部
时间:2011年12月21日
一、普罗旺世波特兰营销策略分析
前言
二、对我项目三期营销策略借鉴意义
前言
自2010年4月14日以来,房地产市场遭遇有史以来最严厉的宏观调控,在限购、限贷、限价、货币紧缩等政策叠加作用之下,全国主要城市楼市成交受到巨大冲击,大部分房企销售遇阻,库存量不断攀升,快速上涨的房价势头得到遏制。
郑州市作为目前全国46个已实施限购的城市之一,自实施限购令以来,房地产市场受冲击同样明显,虽然有5、6月份的短暂回暖,但总体成交同比大幅下滑。进入10月份以后,一线房企降价等市场负面消息的持续释放,使客户观望情绪持续加重,传统的销售旺季“金九银十”落空,楼市成交更是全面遇冷。持续低迷的市场和年底回款压力的增大使部分项目开始以价换量,采取加大优惠,首付分期甚至降价方式进行促销,以加快回笼资金。
但即使在这种市场环境下,仍有部分楼盘依靠灵活精准的营销策略,紧抓刚需取得较好的销售业绩,例如以普罗旺世六期波特兰为代表的部分楼盘依靠成功的营销策略在淡市下取得了骄人的成绩。目前,怡丰森林湖项目三期即将入市,处于相似阶段的普罗旺世的营销策略无疑对我项目三期的营销推广具有重要借鉴意义,因此,本报告选取普罗旺世六期波特兰作为样本,总结其在项目营销中的成功经验,以促进我项目三期实现顺利销售。
1、波特兰项目概况
2、项目产品分析
3、项目营销推广简析
4、项目营销策略综述
一、普罗旺世波特兰营销策略分析
普罗旺世概况
普罗旺世位于郑州金水区国基路与索凌路交汇处,项目占地1600亩,由外商独资企业—信和(郑州)置业有限公司开发。项目以法国南部小镇——普罗旺斯为蓝本规划,共分六期开发。
普罗旺世共分以下六期开发:
一期开发“香榭丽舍”、“枫丹白露”两个别墅组团。
二期开发多层别墅型住宅,西班牙风格“温莎城堡”、“罗蔓维森”系列,含多层、小高层、高层和双拼别墅。
三期佛罗伦斯以多层、小高层为主。
四期塞纳维斯物业类别以多层、高层、别墅为主。
五期地中海广场处于普罗旺世中心区域,以宏达路为基准分为南北两个街区,北区以集中大型商业设施为主,南区以住宅为主。
六期波特兰,部分采用精装修,共10栋34层高层,定位为“年轻态”的城市功能多元复合社区。
普罗旺世波特兰概况
项目区位
项目总规
位置
郑州金水区国基路与索凌路口向北200米
规模
波特兰占地200余亩(普罗旺世总占地面积:1069596平方米,建筑面积:1604394平方米)
产品形式
六期波特兰共10栋34层高层(1、2、3、8号楼为毛坯房,其余为精装修),共有3000余套房源
户型面积
82平米2房,89平米2+1房,119平米3房
客户
以企业中高层管理人员和私营业主等中高端客户为主。置业特性以刚需和首改为主。年龄段一般在28-50岁。
销售状况
10月29日面向老业主开始认购,目前已认购850余套
销售均价
开盘毛坯房均价7500元/㎡,精装修均价8800元/㎡;
12月上调毛坯均价8500元/㎡,精装修均价9000元/㎡
营销活动
。
2. 波特兰全民定价活动,参与即有机会赢取30 台Iphone4或ipad2,10台奥迪汽车。
。
销售签约
尚无预售证,未开始签约,仅签临时协议
波特兰总体规划
项目定位:“年轻态”的城市功能多元复合社区
波特兰整体采用法式古典主义风格,外立面采用面砖+花岗岩设计。社区内部由台湾翰翔景观公司打造的八大主题景观组团;社区整体垫高一层,实现人车分流。
八大主题公园
波特兰周边配套
大学:郑州大学体育学院,河南财经学院
中小学:郑州一中、八中联合学校,南阳路三小,丰庆路小学,河南省实验中学,郑州市四十六中,郑州市第七十七中学,张家村中学,庙李镇中学
幼儿园:自建双语幼儿园,叠翠园幼儿园,老鸦陈幼儿园
商场:欧洲风情商业街,家乐福,沃美莱超市,丹尼斯便利丹常青店,思达超市
邮局:索凌路邮政所
银行:工商银行,广东发展银行,交通银行,中国农业银行
医院:河南中医学院
其他:河南省体育中心,郑州海洋馆,植物园,郑州调味食品城
内部配套:35000平方米社区公园,50000平方米商业广场、婚礼教堂及餐饮中心、运动会所、邻里中心、儿童活动中心等。
六期波特兰内部配套:10000平米儿童会馆、7000平米运动健身会馆、1500平米温水游泳馆、35000平米南北双私家公园。
由于普罗旺世社区已较为成熟,项目自身建有商业广场、临街商铺等大量生活配套,且随着北区的发展,项目周边配套已经比较完善。
周边配套