文档介绍:我们要做酒店式公寓吗?
根据项目条件回答问题
开发政策——”70/90”
本项目要做酒店式公寓吗?
用地条件——建筑面积27万平米,
控制
限制
本项目将出现约19万平米,约合2111套90平米以下户型
要求局部集中出现紧凑户型产品分担控规压力
客观要求
要求产品多样化,避免内部竞争
本项目要做酒店式公寓吗?
档次要求
舒适•精致•高档宜居社区
舒适——建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度
精致——主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感,体现高档属性,而非通过大面积户型、奢侈材料等
宜居——营造适宜居住的内外部景观与生活配套,人与自然社会和谐共生
在结合客观要求的基础上,考察满足项目整体定位需求的产品时,酒店式公寓的产品形式可满足对项目档次定位的要求。
酒店式公寓强调的酒店式配套设施为项目提供舒适度
酒店式公寓的紧凑、精巧、高品质、便捷等特点尽显精致生活本质
酒店式公寓的“公寓”本质为项目提供居住属性
与金领国际相邻,景观资源相对不足,私密性较差,展示性较好
外部景观资源丰富,私密性较好,展示性不足
私密性较好,展示性好,外部景观资源不足
展示性较好,私密性一般,外部景观资源较好
外部景观资源不足,内部景观资源丰富,展示性差,私密性好
本项目要做酒店式公寓吗?
外部资源要求
本项目的用地条件不具备均好性,外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大
1号位受外部交通及邻近竞争项目影响,用地价值最低
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本项目要做酒店式公寓吗?
外部资源要求
受外部景观资源影响不大
朝向要求不明显
城市化区位
方便、快捷的交通
周到贴心的服务
高档全面的硬件设施
酒店式公寓需求特点
对外部资源要求较低
可实现本项目土地价值最大化
1号位适合酒店式公寓产品的开发
本项目要做酒店式公寓吗?
风险要求
酒店式公寓可实现高单价、低总价,对客户支付能力限制低
酒店式公寓销售速度快,可实现迅速回款
本项目要做酒店式公寓吗?
综合分析
客观要求
档次要求
外部资源要求
风险要求
本项目可以做酒店式公寓,且与项目整体定位不矛盾
承载规模有限
舒适度不高
市场竞争影响
内部竞争影响
本项目适合开发部分有产品特色的高档次酒店式公寓
专题研究及产品建议报告之二:
酒店式公寓及小户型项目市场研究专题
研究目的:
针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于受“70/90”政策要求所涉及的90平米以下紧凑户型产品,对目前市场供应中的典型项目进行专项研究,为本项目中酒店式公寓产品及90平米以下户型产品定位提供市场依据。
研究对象:全市范围内酒店式公寓及小户型公寓
研究内容:
酒店式公寓及小户型公寓发展过程
可售市场供应特点
潜在市场供应特点,并预测未来市场发展
根据市场环境分析产品供应、需求特点
市场沿革
市场分析
综合分析
2003年起
服务式公寓
上世纪九十年代初
酒店产权自持性物业,公建立项。以外籍租客为主要服务对象
小户型公寓
小户型公寓产品,住宅立项,普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的,对产品舒适度要求不高。
2005年起
酒店式公寓
介于酒店与住宅之间的一种产品,公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高,单价较高,后期生活费用较高;
2006年起
产权式酒店
纯投资性产品,对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求,且对酒店公司的运营能力有一定要求,售价高于其它产品,市场受众面窄
产品市场沿革