文档介绍：项目区域价值专题研究华南策略中心2012年9月我们经常碰到的项目会位于这样的区域:˃远郊,陌生区域,未被定义;˃形象老旧,在市民心中已经没落;˃新城区,刚刚发展起来,尚未得到大家的认同;˃热点片区,却位于边缘化的地带;˃大家都公认的好区域,所有人都知道他的价值;……………….如何看待项目的区域价值?˃这个区域的价值是什么,怎样为他找个说法?˃怎样重新塑造区域的形象,改变公众对他的认识?˃如何从众多热点片区中脱颖而出?˃项目价格远高于周边地区,如何突破区域价值?……………………………我们常常面临这样的问题:报告思维导图PART1市场环境分析宏观政策环境区域整体经济运营状况区域房地产供求状况2011年3月24日,中国财政部了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》。对于以旅游地产为主的海南来说,“离岛免税”正式实施,给海南房地产注入了一剂“强心剂”,前来海南旅游的游客将会增多,这对于低迷的楼市来说是一次历史性的机遇。——经济政策挖掘2012年6、7月全国40个城市商品房成交均价调查统计,海南三亚凭借每平方米26000元的成交均价远超北上广深等四大一线城市,成为目前全国房价最高的城市。区域偏向性政策的出台,对区域房地产的发展起着至关重要的作用,对政策的挖掘和解读甚至预判,是做区域价值分析时一个很重要的思维方向案例:深圳后海湾,作为政府重点规划打造的填海区,不仅拥有丰富的海资源,良好的生态环境和多重休闲娱乐设施,还是西部通道进出深港的门户。根据政府规划,这里将建成深圳又一城市中心,珠三角重要战略枢纽并将被打造成媲美香港中环的大型综合性区域。——区域打造挖掘后海湾已被打造成为港深闻名的豪宅片区,区域楼盘均价在45000万/平左右,区域价值被最大化挖掘。案例:区域打造是对区域整体形象的包装与升华。好的区域包装能够引起行业内的附和与追捧,甚至让客户忽略地段、——经济环境挖掘——上海浦东价值演变从“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”到中国最贵楼盘“汤臣一品”(17万/平米)演变。80年代,黄浦江把上海分成了两个世界:浦西就是上海,浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。1990年4月18日,党中央、国务院宣布开发开放上海浦东。短短19年间,浦东发生了翻天覆地变化,从阡陌农田到高楼林立、从冷僻乡间到繁荣市区,被誉为“上海现代化建设的缩影”、“中国改革开放的象征”经济发展决定区域未来价值经济环境挖掘是对区域未来发展形式的预判,城市成熟化的中心转移往往是经济环境挖掘的常用依据案例:——特殊经济集合体中关村国家自主创新示范区是中国高科技产业中心,是中国第一个国家级高新技术开发区,第一个国家自主创新示范区,第一个“国家级”人才特区,是我国体制机制创新的试验田,它也被誉为“中国的硅谷”。中关村的发展吸引来大批高新技术人才的到来,并使片区逐步形成以“特殊经济体(高新技术带动的经济发展)”为载体的区域模式。北京均价18000/平特殊经济集合体是在区域经济发展中占据枢纽与核心地位的经济体。特殊经济集合体决定了区域价值的特殊性与独有性案例:——供应的减少和需求的定量供应的不断减少和需求的定量是推动高地价的重要因素。地块供应的解析维度可以分为两种:供应本片区供求紧张地价本片区地价上涨房价本片区房价随地价上涨地价本区域的地价随之上浮需求市场供应一定,但中心区供求紧张供应本片区供求充裕,中心区域供求紧张深圳的富豪人群膨胀,华侨城走出打造豪宅片区的第一步,香蜜湖片区紧随其后,但是无论是从豪宅所需的硬件还是片区发展投入都未能达到真正区定义深圳所需要的豪宅片区。深圳本无豪宅,后海湾填补了这一大空白,后海湾豪宅片区的横空出世满足了新兴富裕阶层对于高品质生活的追求,获得了最大的区域价值提升。——特色楼盘缺失