文档介绍：【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。8y!O*U$N& 【答案】(一)确认收入'D*Q%S3m)H"o!];H3p 收入总额=10000万元7^5]1t1J1I*m (二)确定扣除项目-G%^;_5l'R (1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元/m"]%_3~4d8D (2)房地产开发成本为3000万元;T*`*F8?+f (3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)"K;`5K4T*? (4)允许扣除的税费为555万元4\9m4z#i#q;~9H (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%'******@9{og([#I2`+o 加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)$g(A5|6J"B:r (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)-~7Q,?)_$j(P;?8f%N (三)计算增值额(n&Q)|,?(pq,x 增值额=10000-6005=3995(万元)/W&x&x+`)A'A$ (四)计算增值率.^8f'z%p&T&M 增值率=3995÷6005×100%=%(f;d!|9K'Y3M (五)确定适用税率,t;***@******@3`(z/Et5|;N*z (六)依据适用税率计算应纳税额8[&L#Z5I+~"z4B 应纳税额=3995×40%-6005×5%=(万元)(A%L(X'Z/U 【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售,具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)8r7J6F*\7p3H){9z![/g ;0x3w&u1P1W,w2w6c+F2d ;!m#W$K*x/F:m-e2T*L0t ;-x'O"R)r/@$i!] (当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。%DL"Mr0c(^/f:q 公司计算应缴纳的有关税金如下:#M'E#n,H!{2_!{;} (1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)'Pa4?H9B"{7l (2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)$b7L]#B (3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元))N#X!J%|)o0n;gEk (4)应缴纳印花税=4000׉=2(万元)'T/G#t5l&J:D (5)应缴纳土地增值税:$j8p1F6t4C(J ①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)$?5P)!m(z!u ②增值额=4000-3232=768(万元)x"]&}6n)v)e"p:O+] ③增值率=768÷3232×100%≈24%(Z2o1Z7c)yt#o2F ④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=(万元)2C$l:G/}+[;V3K3\.t#}9t)NS (6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-)×33%=(万元)3J6?#J0D0b4z5V 要求:2X6t9w3E(_9q ,分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?'b*C#K4p4R3 ?,J+ts:M;B9\-S 【答案】分析处理如下:&i7_)r+I0r0m&\ 、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确,土地增值税、企业所得税错误。7Z9S6m3s$M (1)计算土地增值额时,其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除,而企业按照实际数扣除。+W(X*U'N-n6]/n:L"I9c (2)按照规定,房地产开发公司缴纳的印花税,应记入其“管理费用”账户中,计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”,可做扣除。*{-`/P,m(B (3)公司在计算企业所得税时,扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额,加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数,企业所得税的扣除项目中没有该项规定。 2