文档介绍：2013年1月瑞安沈阳天地二期 市场研究、项目定位及产品初步建议沈阳天地——瑞安品牌献给沈阳的城市建筑作品【前言】在经过为期三周的紧张工作、调研分析、研究讨论、头脑风暴。。。我们克服沈阳当地数据信息不公开、多种业态涉及数据庞大等困难,经过多轮的分析论证,对本项目的价值剖析及定位也逐渐清晰鲜明,面对本项目我们倍感兴奋。本案是一个典型的黄金地段城市综合体项目,适度的体量、绝佳的区位、复合的资源都提供了良好的开发条件,但同时我们又面临短期过饱和的市场、国内外地产大鳄的同台竞技、还需深挖东北地域特征等难题,如何在市场中找准角色站位、打造有竞争力的产品、实现最大化的价值、确立沈阳市场的瑞安品牌标签,成为本次第一阶段报告的核心内容。。。报告基本框架开发条件研判本体条件分析竞争环境解析开发愿景理解核心价值提炼项目整体定位及开发策略分业态可行性研究及定位住宅物业可行性研究及定位公建物业可行性研究及定位商业物业可行性研究及定位公建市场概述及特点分析商业市场概述及商圈分析高端住宅市场竞争环境写字楼市场研究及定位商业定位及产品初步建议高端住宅市场目标客群商业运营保障计划住宅定位及产品初步建议公寓市场研究及定位销售型商业市场研究一、本体条件分析二、竞争环境解析三、核心价值提炼四、开发愿景理解【开发条件研判】本体条件分析—区位条件地处沈阳市金廊北段,地段堪称城市“核心中的核心”西侧紧邻北陵大街:南部与北京街、青年大街组成贯穿沈阳市中心南北向的核心道路,构建了“中央都市走廊”—金廊;南侧地铁2号线,周边数十条公交线路,形成便捷的交通网络;白龙江路直达沈阳北站。地处核心政务区,政务办公属性明显学区房区域,优质教育资源丰富临近北陵公园,金廊本案沈阳北站北陵公园二环一环地铁1号线地铁2号线全运会影响皇姑区为传统中心城区,涵盖北行商圈,比邻北站CBD,基础条件好,城市配套成熟;同时,皇姑区还云集众多辽宁省级行政机关,是辽宁省政治文化中心;受全运会影响,沈阳经济发展热点南移,皇姑区近年处于发展滞后状态,亟待新的区域热点激活版块。本体条件分析—交通路网周边道路发达,公共交通系统完善,市政配套设施良好岐山路站西侧紧邻北陵大街:南部与北京街、青年大街组成贯穿沈阳市中心南北向的核心道路,构建了“中央都市走廊”—金廊;南侧地铁2号线,周边数十条公交线路:地质局站:116/184/228/279/280路;省公安厅站:163/214/217/220/281/293/800/路,形成便捷的交通网络;白龙江路直达沈阳北站。沈阳天地一期P1板块P2+P3板块北陵大街白龙江街黑龙江街宁山东路巴山路地铁2号线地质局站省公安厅站7本体条件分析—周边环境沈阳北站乐天地块老居住区老居住区天成二小区(1996年)将军花园(2000年)地块北侧地块西北角P1地块沈阳天地一期P2+P3地块黑龙江街北陵大街地块周边多为老旧社区,具备一定的居住氛围,但生活配套很少且低端本体条件分析—地块规划因地制宜,兼顾地块特征与业态合理排布的双重价值实现P1地块临近市政主干路,因此更适合以公建为主的物业规划;西侧临近北陵大街,具有较好的昭示性、通达性,因此写字楼、公寓、商业更适宜在此侧规划布局;北侧对望老旧小区,因此面向宁山东路一侧适宜规划临街店铺。P2P3地块地块四周道路均为支路,相对更为静谧,更适宜居住物业的规划;地块东北角因黑龙江路可直达沈阳北站,因此可适当规划写字楼业态;考虑项目一体化问题,可考虑对白龙江路改造,减少其社会车流人流通行量,以保证住宅的私密性。沈阳天地一期P1板块P2+P3板块黑龙江街沈阳北站白龙江街北陵大街宁山东路巴山路本体条件分析—技术指标本案地块经济技术指标表P1地块总建筑面积130850㎡用地面积26170㎡容积率5建筑密度50%控高140米P2+P3地块总建筑面积269600㎡其中住宅总建筑面积≤80%用地面积53920㎡容积率5建筑密度30%控高140米本项目体量适中,应弱化与金廊沿线大型综合体的直面竞争,独辟蹊径状态项目名称总建筑面积(万㎡)在售沈阳天地87新地中心34华府新天地160新华国际金融中心30恒隆市府广场92领先国际30嘉里中心172万科春河里43华润中心70佳兆业中心30茂业中心40世茂五里河160待售乐天世界149环球金融中心53裕景中心128夏宫城市广场32