文档介绍：全球金融风暴
—美国斯坦福大学胡佛研究所章嘉琳
[次贷危机的兴起]
· 房地产市场的繁荣,看来有以下几个因素:第一,2000年美国高科技股市泡沫破灭以后,大批资金撤出股市,寻找其他的投资场所,而房地产就成为最佳和最安全的投资场所,
· 吸引了大批的资金进入;第二,美联储把利率降到四十年来最低的1%水平,房屋贷款利率也随之下降到5%以下,很多人发现,以如此低的利率买房,每月还款与租房相差无几,甚至于更低。低利率也使具有
· 同样还款能力的购物者所能借贷的金额提高,得以承担更高的房价;第三,金融机构纷纷推出创意性的贷款,如:浮动利率、零头款,只还利息,就是Interest Only贷款,在加州有三分之二新生型的抵押贷款,
· 都是只还利息,不需头款,这些都吸引了上百成千万原本不符合贷款资格的美国人,可以购买住宅,带动了房屋价格的上升。此外,由于住宅净值上升,很多房主得以通过房屋净值贷款,就是home equity loan,
· 换购更大的住宅或购买第二种住宅出租获利,投机者也纷纷进场,将某些地区的房价哄抬得更高,有评论指出,从以下的标准来衡量,美国的房地产明显存在了泡沫。一、房价已经超过了历史的最高点,
· 但买家还期待升值,仍然争先恐后地跳进市场。二、过去抵押贷款,平均占家庭收入的25%,而现在占到一半以上。三、在历史上不动产价格的增幅和通货膨胀率相当,而现在是通货膨胀率的两到三倍。
· 美国房地产长期畸形发展,最终形成泡沫,跟美国的经济结构、政府的经济政策和美国的文化有关。很多经济学家指出,不论在美国经济和家庭财富中,房地产所占的比重都过高,在经济投入中,
· 对房地产的投资过多,美国建造了太多的豪宅,消耗了大量的能源及相关资源,包括巨额的抵押付款,占用了过多的美国家庭收入。众多的美国人,不管是否有能力,都想拥有一座房屋,实现美国梦,
· 结果促使原本没有能力购买房屋的居民,也千方百计去借钱购屋。美国的住房拥有率从1994年的64%,提高到2005年的69%,政府的财政政策,
· 也鼓励了房地产价格的狂飙。首先,房主可以把抵押贷款利息扣税,每年扣税额,可高达一百万美元,他们还可扣除地方上的地产税,出售房屋所获得的收益,大部分也可以免除交税。其次,政府为购置房产
· 提供优惠的信贷,一般来说,通过半官方的房贷公司,房利美Fannie Mae和房地美Freddie Mac,再次,联邦住宅管理局为低收入和中等收入家庭的抵押贷款提供保险,买家一般只需支付3%的头款,
· 但是好景不长,到了2005年底和2006年初,包括美国在内的西方发达国家的房价,开始下降。我们从下面一张图表中可以看到,在欧洲国家,下降还要比较早一些,一般在2002年、2003年
· 就开始往下滑了。那么美国是从2004年底,2005年到2006年初,就开始下降。到了2008年秋季,全美均已经下跌了20%多,据经济学家的估计,
· 还将下降10%左右。这一下降的幅度,已经相当于30年代大萧条时的水平。下面我们再谈第二部分,次级贷款的兴起,也就是什么是次级贷款?最近十多年来,美国住房抵押贷款市场发生了重大的变化,
· 过去购房者是向储蓄贷款机构贷款,贷款商借出的是自己的钱,因此,他们对借出钱非常谨慎小心,但现在的购房者通常是向抵押贷款经济公司借钱,经济公司贷出款以后,短暂持有这些债权,然后转手把它们卖掉,
· 获取利润,并转移风险。现在我们来看一下,下面这个美国住房抵押贷款的分类。第一个是次级贷款,就是Subprime Mortgage Loan,就是贷给信用比较差,信用分数在660分以下,负债较多,缺少现金的家庭。
· 再一个是另类贷款,就是Alternative :A Loan,又称为中等质量贷款,是贷给信用虽然达到标准,但是文件不齐全,没有工资单、报税表等等。再一个是比较好的就是优惠贷款,就是Prime Loan,它是贷给信用分数在660分以上的家庭。
· 在这些贷款里面,风险最大的就是所谓的次级贷款和另类贷款,在美国每个人都有一个信用评级,大致是以660分为基准,大于660分的,就是属于信用良好,可以贷到优惠贷款,而低于这个分数的呢,只能贷到次级贷款,在这两种贷款之间的,
· 是另类贷款。那么次级贷款和另类贷款的初始利率比较低,大约在1%左右,两年以后就改为浮动利率,比通常抵押贷款利率要高出两到三个百分点,因此,金融机构获得的利润也比较大,成为它们大力争取的对象,
· 而同时风险也比较高。在2001年,全美国次级贷款总额有1600亿美元,而到了2008年,大幅增加到1万2千亿美元,中等质量贷款则有3万亿美元。很多金融机构为了赚钱,把贷款给信用评级
· 不符合标准的人,在这些人