文档介绍：前   言
财产是人类赖以生存的物质基础。就不动产而言,除了土地,最主要的就是房屋了。财产的利益性历来容易成为包括公权力在内的强权热衷侵蚀的对象,民主国家如何从制度层面上保护公民的合法财产,无疑应成为宪法及其他法律的基本内容。我国《宪法》第13条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”我国《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条、《土地管理法》第58条等均作了相应的规定。2007年8月30日,十届全国人大常委会第二十九次会议审议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》,授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规。2011年1月19日国务院第141次常务会议通过并公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,无疑对规范我国国有土地上的房屋征收与补偿,切实保护公民的合法财产方面起到更加积极的作用。《条例》对棚户区、旧城区改造尚需要进一步完善,《条例》对“城中村”改造几乎没有涉及,且集体土地上的房屋征收与补偿尚在调研当中,《条例》也没有提及土地使用权补偿问题,但是根据上位法《物权法》的规定,国有地使用权系用益物权,也是合法的财产权,因公共利益征收的应当给予补偿。
虽然《条例》还存在很多需要完善的地方,但瑕不掩瑜,为了帮助读者全面理解、运用该条例,笔者饱含对征收拆迁制度的关注和探讨,将自己多年相关法律的理解、积累和心得编印成册,希望能给大家一些启发。因水平有限,请广大读者指正。本册在编写过程中,主要参考了著名拆迁专家王达博士的著述,并得到了湖南中思律师事物所刘辉律师、金杰律师的鼎力协助,一并致谢。
                                                                             郭丰律师
                                                  2011年7月
    
国有土地上房屋征收与补偿实务答疑
 
1、《条例》是否直接适用于集体土地上的房屋征收与补偿?
答:不能,但可参照执行。《条例》第一条规定:“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。”因此《条例》对集体土地上房屋征收拆迁也没有规定。但是,中纪委、监察部[中纪办发(2011)8号]《关于加强征地拆迁工作通知》指出:“在《土地管理法》等法律法规作出修改之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。《国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》(国土资电发[2011]72号)也有相同的规定。
 
2、《条例》是否适用于非公共利益拆迁?
答:不能。《条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”第八条规定:“为了保障国家安全,促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一的,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。……”
 
3、《条例》对土地使用权是否作出了补偿的规定?
答:没有明确。但是,根据上位法《物权法》的规定,国有土地使用权系用益物权,也是合法的财产权,因公共利益征收的,应当给予补偿。《物权法》第121条规定:“因不动产或者动产被征收,征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。”《条例》第13条第三款规定:“房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。”国有土地上房屋实际上是一个房屋所有权的概念,完整的房地产还包括国有土地使用权,这就是为什么本条例第19条要按“类似房地产的市场价值”给予补偿。对土地使用权的补偿问题,更为明确的规定是《中华人民共和国国家标准房地产估价规定》
 
4、新《条例》与2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》相比,主要有哪些变化?
答:第一,规定了只有为了公共利益的需要才能征收单位、个人的房屋,并且强调应当对被征收人给予公平补偿(第2条);第二,明确了房屋征收与补偿的原则,这是原拆迁条例对此未规定的,包括决策民主原则,程序正当原则、结果公开原则(第3条);第三,规定了房屋征收与补偿的主体是政府,改变了原来由取得拆迁许可证的单位作为拆迁主体实施拆迁的做法(第4条);第四,规定了房屋征收部门可以委托实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,但接受委托的房屋征收实施单位不得以营利为目的。原条例规定建设单位是拆迁人,本条例改变了以前由建设单位拆迁的做