文档介绍：天津武清金融商务中心建设项目总体营销策划报告
第一章:项目所在区域概况
一、武清区域环境概况
武清,东与天津市宝坻、宁河搭界;南与北辰、西青、河北省霸州相连;西与廊坊市安次区接壤;北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻,是京、津、冀经济圈的核心地带。随着京津高速、京津塘第二高速、城际轻轨的三维交通网络形成,“京津半小时经济圈”接轨国际经济脉动,武清的门户地位益发重要,引动中外企业注目。
天津新技术产业园区武清开发区于1991年12月28日成立,1992年6月23日奠基开始建设。武清开发区位于京津之间,规划面积32平方公里,区位优势得天独厚。建区18年来,共引入50个国家和地区的企业700余家,投资总额300多亿元(其中外资26亿美元)。其中,有美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住友、韩国LG、中粮等世界500强企业13家,还有丹佛斯、天狮、南玻、信义、娃哈哈、戴纳派克、EKC工业等50余家国内外行业龙头企业。经过十多年发展,开发区形成了电子信息、生物医药、新型建材、机械制造、汽车及零部件等五大主导产业,投资总额、销售收入均占到开发区的近70%。建区以来,开发区累计实现税收100余亿元,吸纳直接就业近6万人,间接就业3万余人,带动配套企业100余家。
二、武清区域物业供应现状
武清区域内供应物业以住宅为主、塔楼连接裙房商业为主、中档价格为主,销售状况普遍较好,但总体产品品质不高、配套设施不完善,同时物业管理服务一般。商务方面,专业写字楼存在同样的问题
——综合质素不高、配套设施不完善和物业管理服务一般、建筑形象呆板等等,写字楼供应较少,客户购买写字楼的积极性尚未得到激发,且武清开发区内现阶段尚无其它写字楼。本项目应抓住这一市场空白点,走高质路线,在服务、大楼外观、硬件设施以及公共区域包装等方面尽可能做到位、做精细。
三、区域需求趋势
,该区域已经形成了由电子信息、生物医药、新型建材、机械制造、汽车及零部件为龙头的五大主导产业,同时武清区金融业、房地产业、商业、餐饮娱乐业等也得到迅猛发展。近几年的时间里,武清开发区已陆续进驻以上相关行业的企业和办事处,写字楼市场具有较大的需求空间。
、硬件配套上均属于中档水平,整个武清区写字楼的有效需求未达到饱和,因此武清区写字楼市场供应有一定的空缺。
:一定量的客户对购买写字楼的认识不够,认为写字楼只需地段好,交通便利就足够了。而当一些拥有较完善的配套,办公场地优越,物管好的写字楼出现的时候,又因为价格太高而只能驻足观望。在这部分人当中多为中小型企业主。同样说明该地区写字楼市场的有效需求大于有效供应,对于本项目的营销有较大支撑。
,京津步行街等大型综合商业聚合体的建成,雍阳道、常德大街传统商圈的进一步完善以及经济技术开发区的迅速发展,武清吸引了人们更多的目光,人流、物流、资金流不断扩大。。旅游业、房地产业、商业、
餐饮娱乐业的迅速崛起都无疑将扩大市场有效需求,尤其是对中高档写字楼市场有一定的促进作用。
第二章:项目概况
一、项目规划情况
本项目位于天津武清区武清开发区福源道与泉旺路交口,北临天鹅湖度假村;东望103国道(京津公路);西面为正在建设中的武清开发区软件创意园;南靠已建成的武清开发区一期产业区。地块呈方形,地势平坦,利用率较高。距武清繁华商业中心举步之遥,交通极为便利。
二、项目经济技术指标
占地面积:
总建筑面积:75519平方米
南塔裙楼总建筑面积:5825平方米;
南塔塔楼总建筑面积:18359平方米;
公摊:29%
南塔塔楼总户数:33户(按照未修改户型分割)
南塔总层数:地下2层,地上12层
容积率:
建筑密度:%
三、项目建筑规划现状
,地下2层、地上南塔12层
-1、-2层为车库和设备用房,面积为20784平方米车库可停放约300辆车
地上裙楼有2层,分别为首层层高6米,面积2820平方米;
3005平方米
,第2层的屋顶成为第3层的观景平台,平台面积约为2000平方米,内部面积为1343平方米,可用做观景平台及休闲场所。
4-,。4、6、8层面积为1899平方米,5、7、9层面积为1870平方米,10、11、12层面积为1903平方米,共计17016平方米
项目现共设6部电梯,客梯4部,货梯2部,全部为升降梯,裙楼并未设置扶梯。
本章小结:
从现状来看,纯商务写字楼在武清开发区内尚属空白,项目无论是区位