文档介绍：昆山房地产市场发展态势分析
昆山城市概览
地理位置:
昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市,它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连,南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤,西与吴江、苏州交界。
人口:
统计数据显示,,,外来人口占到本地居民数的98%。其中,来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。
交通:
沪宁高速公路、312国道穿越昆山市,至上海虹桥机场约半小时车程,至上海浦东机场约1小时车程。
至苏州市约25分钟车程。
宏观经济环境:
表1 2004年昆山市若干宏观指标
指标名称
数值
同比增长
指标数值横向比较
GDP
570亿元
%
人均GDP
%
位居全国同等级城市之首,
城镇居民人均可支配收入
15011元
%
上年全国百强县(市)评比名次
第2位
-
顺德居首位
资料来源:2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。
值得一提的是,昆山的外来投资十分密集。截至2004年,该市实际利用外资突破90亿美元。其中,台资的比例最高,占到半数以上。目前,昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。
昆山房地产市场发展回顾
近年来房地产开发投资快速增长
注:2004年数值为预测值。
资料来源:昆山统计局。
图1 2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势
供需情况来看,市场供给和需求均逐年快速上升,且需求增速明显高于供给
注:缺少2004年的预售面积和空置面积。
资料来源:昆山统计局。
图2 2001-2004年昆山市商品房供需指标走势
需求结构来看,销售规模以住宅为主体,但商业房产的需求增长显著
资料来源:昆山统计局。
图3 2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析
价格角度来看,近年来商品房售价逐年快速上升
资料来源:昆山统计局。
图4 2001-2004年昆山市商品房售价走势
基于当地房地产市场的强势表现,全国知名的房地产企业纷纷进军昆山
表2 进入昆山的部分知名房地产企业
企业名称
进入时间
运作项目
项目区位
项目总建面
项目总占地
(年)
(万平方米)
(万平方米)
万科集团
2004
万科高尔夫别墅
昆山市阳澄路、马鞍山路
34
57
世茂集团
2004
昆山世茂新城
昆山城南
130
72
绿地集团
2003/2004
绿地·国际家园
昆山市花桥镇
600
267
中原地产
2003/2004
华城美地(代理)
昆山市长江北路、鑫茂路
56
-
资料来源:网上搜索。
未来3年昆山房地产市场发展预测
预测结果显示,未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长
现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标,回归分析结果发现:
昆山市商品房销售均价=*昆山市人均GDP+(R2=)
昆山市商品房销售面积=*昆山市商品房销售均价-(R2=)
基于此,可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积,详见表2。
表3 2005-2007年昆山市部分指标预测
指标名称
2005
2006
2007
GDP(亿元)*
户籍人口(万人)**
人均GDP(万元)
商品房销售均价(万元/平方米)
商品房销售面积(万平方米)
* 《昆山城市总体规划(2002--2020)》,2010年昆山市GDP预计达到1000亿元,假设2006-%。
** 人口预测采用二阶多项式自回归分析结果(R2=)。
资料来源:2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。
值得一提的是,商品房预售面积与销售面积一样,也直接影响了市场供需平衡,而在预售增长迅猛的昆山市(参见图2),这部分需求对市场的影响是十分重要的。但是,由于笔者目前缺乏相应的预售数据,因而暂时无法将这部分需求考虑进去。
市场供给来看,近期的施工面积达到较高的水平,已基本满足未来3年的销售面积需求
资料来源:昆山统计局。
图5 2001-2004年昆山市商品房施工面积走势
昆山市房地产市场开发投资机会