文档介绍：目录前言-----------------------------------------------2第一篇欧亚花园项目的背景-----------------------------3第一章欧亚花园项目基本情况-------------------------3第二章该市房地产市场概况---------------------------3第二篇欧亚花园项目SWOT分析与目标定位----------------9第一章欧亚花园项目SWOT分析------------------------9第二章目标客户定位----城市的泛白领----------------13第三篇欧亚花园营销诊断方案--------------------------15第四篇整合营销策划方案------------------------------19第一章欧亚项目整合营销策划思路和路径分析----------19第二章欧亚花园项目主题定位------------------------20第三章营销氛围形成--------------------------------23第四章销售推广策略-阶段性安排---------------------25第五章宣传推广策略--------------------------------32第六章媒体组合策略--------------------------------39第七章本案调整后的营销推广策划建议(略)----------39前言本案策划的宗旨是营造销售氛围,加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最大化。本案以市场调研为前提,从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案,内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等,希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料,所占有的资料非常有限,在这种情况下,我们克服种种困难,以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料,完成了欧亚花园项目整合营销策划及执行方案。第一篇欧亚花园项目的背景第一章欧亚花园项目基本情况欧亚花园项目位于平原路与文化路交汇处,处于文化路、平原路、株洲路、生活路的合围之中。紧邻本市最高学府——河海大学(新、老)校区。这里具备了浓重的文化氛围,它紧靠本市最大的体育场,为健康活动提供了保障。项目所处位置交通便利、是居民休闲、运动、活动的最佳场所。欧亚花园项目两期总建筑面积20万平方米,,其中一期占地113亩,总建筑面积15万平方米,,共有800余户住宅,%,,绿化率高达40%,是该市唯一一个高绿化率小区。第二章房地产市场概况近5年来,市委、市政府高瞻远瞩、立足市情,积极探索,走出了一条以房地产业为突破口,借助外力来发展城市、塑造城市形象的道路。2001年以来,随着地区区域经济的发展原(2001年房地产业外商累计完成投资40多亿元),使得本市的房地产市场更具商业化、思想化、也更加活跃,市场逐渐成熟,原来的买方市场已转变为以需求为导向的卖方市场。一、外商进入后的房地产市场发展外商对该市房地产市场的投资开发,激发了本市的市场迅猛发展,其过程可划分为:1、2001年为外商进入的萌芽阶段;2、2002-2003年为起步阶段。如福建、浙江、江西、北京、广州、深圳、上海等投资商、服务商纷纷逐鹿平原,使得该市的房地产供应量瞬间膨胀,在很短的时间内完成了买卖市场的定位过程。3、2004-2005年为过渡阶段。该市的房地产项目由原有的每年在销十几个项目,一下子增加了一倍以上,但由于一些楼盘尚在施工,市场竞争逐渐明朗化。4、未来三年,将为房地产市场的发展阶段,市场竞争将更加白热化。二、房地产市场状况据资料统计,2003-2005年,,㎡,市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区25个(注:已完工的物业包括住宅、商业等8个),在建和拟建小高层65幢。1、全市施工面积状况见下图1-1。图1-1各类物业项目施工面积示意图2、竣工面积状况见下图1-2。图1-2各类物业项目竣工面积示意图3、市场销售情况及控制见下图1-3。50%35%8%7%㎡㎡㎡㎡图1-3各类物业项目销售及空置示意图三、房地产市场的发展趋势改革开放以来,市政府解放思想,开拓进取,制定了良好宽松的投资政策、营造了良好的投资环境,使得原,致使该市房地产市场发展很快。未来几年的房地产市场将呈现如下趋势:1、市场竞争激烈住宅项目(多层、小高层、高层)纷纷上马,目前该市住宅市场已处于“成长期的