文档介绍：xx“AA新城”
营销攻略
目录
第一章竞争对手及市场分析
第一部分 xx地产现状、单价和总价走势、市场份额等综合分析
(关键字:xx是一个房地产较为落后的市场……)
第二部分 xx楼盘建筑风格、户型比例、功能及尺寸特色分析
(关键字:xx购房者属于初次改善型,包括从无到有买房(首次购房),从小到大换房等一步到位的购房形式……)
第三部分竞争对手广告及营销手法分析
(关键字:房地产营销的核心是建立在“地段、品牌、社区”这三个关键词的炒作和细节打造上……)
第四部分项目消费人群分析
(关键字:政府的公务人员和相关领导、垄断企业的领导及企业公务人员、县城和乡镇上的老板……)
第五部分我们的观点
(关键字:xx房地产市场尚处在起步阶段……)
第二章以目标为导向的营销策略
第一部分年内重大营销题材挖掘
(关键字:在房地产营销中利用全民节气进行相关营销活动的开展屡见不鲜,其效果是屡试不爽……)
第二部分我们的目标
工程进度目标(甲方提供)
营销节点及销售目标
(关键字:项目非常重要的首次开盘,我们将时间定在8月15日星期天,主要目的是配合8月16日xx七夕文化节而制定……)
均价目标
第三部分以目标为导向的营销策略
建立怎么样的知名度
(关键字:xx第一品质生活大盘)
知名度会带来什么好处
如何让大家知道
(关键字:地段、品牌、社区……)
我们怎么做
公关活动如何开展
广告宣传如何落地
营销节奏铺排
第三章入市期平面表现
第四章人员组织架构及分工
第五章开盘前营销物料明细及时间节点
xx“AA新城”营销攻略
序
尊敬的杨总,自接受您诚挚邀请以来,我们一直抱着审慎的态度思考本项目的相关问题,时至今日终于有了一些粗略浅显的思考和观点,供杨总决策参考。
第一章竞争对手及市场分析
第一部分 xx地产现状、单价和总价走势、市场份额等综合分析
通过前阶段对xx县城的初步观察,我们发现xx目前的城市建设步伐相对较慢,城市建筑多为老式较为陈旧的房屋,有规模的楼盘不多,自建房、老房拆旧建新相对较多,新兴的建筑较少且分布较为散乱。在房地产方面我们也没能看到呈规模化、品质化开发的楼盘,仅有的一些在建和在售项目都完全不能和品质、档次挂钩,只是由于修建时间较近所以显得比其他房屋多一份新鲜感。
根据贵方的市场调查报告我们对xx目前的在建在售楼盘进行了初步了统计,大致情况如下表:
项目
楼盘
位置
开发商
规模
产品形态
入市时间
交房
时间
总套数
单价
单位:元/㎡
总价
单位:万
东方花园
民生路中段
新兴房产
建筑面积2296㎡
3栋12层住宅,1-2层商铺
2009年10月
2010年8月
120套
1980-2280
均价2000
18-29万
天河彩虹城
xx县城南侧
十堰明州地产
6栋7层住宅,带
2层商业
2009年5月
2009年12月
275套
1730-1880
均价1770
22-31万
博升花园
原三化厂区
博升房产
建筑面积30000㎡
6栋多层
2009年6月
2009年12月
一口价2000
23-27万
鑫华广场
西安大道118号
鑫华房产
建筑面积5000余㎡
2栋多层,2栋11层小高层
2009年1月
2009年10月
约160套
多层均价1650,小高层1980-2100,均价2000
17-27万
从上述表格内容中我们可以初步得出以下几点xx房地产现状的特点:
1、开发商多为xx本地企业,还没有更多的外地优质开发商进驻,开发理念相对较为闭塞;
2、规模较小,没有真正意义上的大盘,更没有能领跑xx的楼盘出现,现有楼盘仅仅是各自为战,只单纯追求房子能卖的掉就行;
3、价格峰值在2280元/㎡,总价17-30万,以多层住宅为主,辅助小高层,没有电梯高层项目。根据对十堰其他县城房价的了解可以看到xx房地产的县域特点非常明显;
4、根据市场调查报告,xx县最近这几年的价格趋势是一路上扬,从2007年“东兴花园”的每平方米600元,到2008年每平方米800元,而在2009年顶楼都买到了1200元/平米。
“博升家园”去年开盘价为1520元/平米,到现在的2000元/平米,涨幅将近400元/平方米。“东方花园”小高层,开盘价为1880元/平米,到现在为2280元/平米。根据当地城市建设的发展趋势看,县城人口会不断增多,房屋需求量也将随之上升,因此我们觉得房价仍会一路上扬。
小结:xx是一个房地产较为落后的市场,进而可以联想到人们的购房意识也是停留在初级阶段,缺乏新鲜事物、新鲜产品的刺激。这样的市场大环境也为AA