文档介绍：云通实业人防项目定位以及
物业发展建议报告
深圳市天哲广告有限公司
2008年5月
第一部分:青州市场扫描
第二部分:项目定位
第三部分:业态规划
第四部分:销售策略
第五部分:经营管理
目录
从投资者关心的方向出发是商业成功的关键
投资者关心
的四个方面
收益性
安全性
进入性
流动性
市场
项目所在地段的商业价值
何种产品对商业价值有提升作用
产品
第一部分:青州市场扫描
城市商业发展阶段
城市商业竞争分析
青州简介
青州位于山东半岛中部,,西接淄博市临淄区,东临昌乐县,北靠寿光市和东营广饶县,南接临朐县。青其南为沂蒙山区,其北为鲁北平原及渤海.
面积1569平方公里, 人口88万
地理位置
地域与人口
2007年,青州市国民经济保持高速增长,,%
经济
青州GDP连续高速增长,2005年、2006、 2007三年增长率已超过15%,%的全。
近年来GDP持续高速增长
说明:
GDP增幅小于4%时,房地产市场处于萎缩;
GDP增幅4%-5%之间,房地产市场处于停滞;
GDP增幅5%-8%之间,房地产市场处于稳定发展;
GDP增幅大于8%,房地产市场处于高速发展;
从GDP增幅判断,青州目前房地产市场处于快速发展期。
2007年,%。远远高于潍坊、济南等城市;也高于全。
固定资产投资占GDP比重增大
宏观经济的运行可以看出,青州市房地产投资十分火热,
但要警惕过热现象出现。
人均GDP在800美元以下,市场处于启动期
800-4000美元,市场处于快速发展期;
人均GDP超2000美元,将进入高速增长期;
4000-8000美元,处于平稳发展期;
8000-12000美元,发展速度逐渐回落
人均GDP飞涨,人民生活水平提高
备注:因近期美元汇率上升,故导致人均GDP增长幅度较大。如按照1:10计算,2007年人均GDP2300美元左右。
人均GDP与地产发展:
青州市2007年人均GDP3500美元,按照国际惯例,房地产市场
处于快速发展期。
房地产投资比重翻倍增长,楼市火热
2007年,,%;2007年,青州房地产开发出现“井喷”。
年份
2005年
2006年
2007
商品房住宅销售面积(万平方米)
商品房住宅销售额(亿元)
平均房价
1357元/平米
1421元/平米
1884/平米
房地产销售增长缓慢,价格涨幅不大
由以上数据不难看出,近两年青州房地产市场供给明显加大;
商品房销售额飞速增长;
商品房住宅价格有所上升;
备注:此价格含地下室价格,故房价相对较低
数据来源于青州市统计年鉴