文档介绍：“蝴蝶谷项目营销执行报告”
2006年04月
项目技术指标
占地:4160m2
建面:16600m2
容积:
住宅:15000m2
商业:1000m2
fdc. 中管网房地产频道
红树湾片区
华侨城片区
香密湖片区
园博园片区
东海花园
富
人
区
随着福田中心地位的加强,传统的富人区范围将逐渐扩散,
园博板块由于有了园博园,将与三大片区形成新的富人区。
项目所处区域思考
总套数:63套
产品面积区间:189-350平米
项目梯户比:1梯1户
发展商目标:实现均价2-3万元/平米
项目思考
项目总价区间:500-1000万元之间
面临这样的价格:
这样价位下的顾客是谁?
这样价位下我们将是豪宅!
这样的豪宅将如何营销?
项目分析
需要解决的问题
豪宅市场分析
项目营销推广
豪宅市场分析
项目定位
营销策划报告大纲
06~07年深圳豪宅分布区
香蜜湖1号
红树西岸
中信红树湾3期
御景东方
联泰项目
项目地块
圣莫丽斯
深圳豪宅共
自然
社会
人文
建筑外墙
建筑细节
生活方式
舒适感
和谐感
尊贵感
周边环境资源的不可复制,自然景观赏心悦目
主要表现在人均社会资源占有量上,地段价值高
区域、建筑物所拥有的历史、文化价值的拥有
体现在建筑风格的独特性、尊贵性、稀缺性
精致,实现建筑艺术和物业价值的完美结合
体现在室内装修、室内配套等的豪华性
在空间视觉和景观角度上体现人性化建筑
体现在与自然相融合的和谐性
体现在物业管理服务安全性、尊贵性
深圳豪宅的共性:
资源
个性化需求
附加值
京基御景东方客户群体分析
客户类别: 企业高管、私企业主、高级公务员、投资客、高端IT人士。
职业特征:行业范围比较广
家庭结构:2代人,年龄在35-50岁之间
承受能力:价格不敏感
关注因素:区域>景观>产品,豪宅区域\景观稀缺性
主要认知渠道:广告牌、报纸、网络、朋友介绍
主力车型:丰田、本田、奥迪
京基御景东方营销分析
推广媒体:户外广告+密集报纸推广+网络
主要营销活动:
2006年4月28日世界顶级钢琴大师,理查德·克莱德曼,倾情奉献大型浪漫钢琴音乐会--“御景东方之夜”!
2006年4月3日样板房展示,首日迎来1500人参观。
2006年4月10日克莱德曼合奏琴童预选赛圆满成功。
主要营销包装:
售楼大堂,豪华装修,让客户尽情体验项目优越环境,同时,京基酒店与物业管理有限公司提供的高品质物管服务也让客户感受到身份的尊贵。
香蜜湖1号客户群体分析
客户类别:社会名流、私企业主、企业老总、高级公务员,中海品牌追随者
职业特征:各行各业
家庭结构:以5-7人为主,身家上亿,年龄在40-50岁之间
承受能力:价格都能承受
关注因素:区域>景观>品牌> 产品,豪宅区域\景观稀缺性
主要认知渠道:广告牌、报纸、网络、品牌追随者
主力车型:宝马、奔驰等名牌车