文档介绍：杭州长板巷项目产品建议书
杭州万科市场营销部
总体结论摘要
产品形式:高层为主、小高层为辅的塔式及塔板结合的住宅建筑。
急待解决的问题:限高指标是否确定能够突破?突破到多少?何时确定?
产品品类:G1/G2
产品配比如下表:
形态
户型(㎡)
套数
面积
面积比例
备注
客户对应
方案1:增加盈利
高层
70
199
13930
%
平层
商务流动G1客户
90
199
17910
%
平层
商务流动G2客户
60
308
18480
%
平层,可与135㎡户型拼接,或作为两代居中的小套
前述各类G2客户
135
308
41580
%
平层,可与60㎡户型拼接,或作为两代居中的大套
前述各类G2客户
220
154
33880
%
跃层
生活便利型或舒适性G2客户
合计
1168
125780
%
考虑拼接后,本方案下实际总套数为860套
方案2:
加快现金流回笼
高层
70
315
22050
%
平层
商务流动G1客户
90
315
28350
%
平层
商务流动G1客户
130
273
35490
%
平层
商务流动G1客户及工作便利型G2客户
190
159
30210
%
平层
前述各类G2客户
220
44
9680
%
跃层
生活便利型或舒适性G2客户
合计
1106
125780
%
第一部分
总体市场分析
目录
一、宏观形势综述
从2001年至2006年杭州人口汇聚能力、居民购买力、经济发展、产业结构等方面来看,宏观经济运行平稳,地产行业发展的基础是健康和稳固的。
2005年以来国家出台了一系列宏观调控措施,抑制商品房价格上涨过快和投机性需求。从目前来看,杭州房地产市场对调控政策的承受能力明显增强,原因在于,目前杭州商品房市场主要以刚性需求为主,投机性需求不多,市场结构良好。
从市场容量来看,近三年杭州商品房交易面积均稳定在500万平米以上,06年较05年有40余万平米的提升。
目前对杭州房地产市场影响最大的因素是土地供应及商品房市场供求关系。
二、宏观经济
城市核心特
国内知名的旅游城市,作为浙江省省会城市,吸引了大量外来人员,属于外向型经济、新移民城市
人口汇聚能力
02年
03年
04年
05年
06年
与上海比较
总人口
05年总人口是上海的37%
市区人口
05年是上海的23%
外来人口
/
(上半年)
/
居民购买力研究
02年
03年
04年
05年
06年上半年
与上海比较
人均可支配收入
11778
12898
14565
16601
19027
05年是上海的89%
居民储蓄余额
1183
1590
1835
2192
2555
05年是上海的26%
房价收入比
05年是上海的50%
恩格尔系数
40
39
39
35
33
05年是上海的92%
经济发展研究
02年
03年
04年
05年
06年
与上海比较
GDP
1782
2100
2543
05年是上海的32%
人均GDP
28150
32819
38858
44853
51871
05年是上海的66%
进出口总额
05年是上海的16%
产业结构